Steiman, Santiago cl Sarrible, Pedro José si con- sigode alquileres

FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 20 de agosto de 1996. Vistos los autos: "Steiman, Santiago cl Sarrible, Pedro José si con- sigode alquileres". Considerando': 19) Que la sentencia de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, al revocar parcialmente la decisión de la instancia anterior, declaró la inconstitucionalidad del arto 99 de la ley 23.928 y rechazó la demanda por consignación en razón de la insuficiencia de los mon- tos depositados. Contra ese pronunciamiento, la parte actora inter- puso el recurso extraordinario federal, que fue parcialmente conce- dido (fs. 678). 29) Que el recurso resulta admisible toda vez que se encuentra en discusión la constitucionalidad de una norma de naturaleza federal y la sentencia definitiva ha sido contraria a su validez (art. 14, inciso 1º, ley 48). Cabe señalar que el recurrente no dedujo queja respecto del planteo de arbitrariedad -que le fue rechazado en el auto de fk 683-, por lo cual la jurisdicción de este Tribunal se halla abierta en la medi- da en que fue concedida la apelación (doctrina de L.164.XXIl"Lacoste, Leda y Nélida cl Caja de Retiros y Jubilaciones de la Policía Federal", fallada el 18 de diciembre de 1990). 39) Que en el sub lite se halla firme lo resuelto por el tribunal a quo en cuanto a la compatibilidad constitucional de la prohibición contenida en la ley 23.928 de todo mecanismo de actualización mo- netaria o de repotenciación de créditos, con posterioridad al 19 de abril de 1991 (arts. 79 y 89 de la citada ley). El actor reprocha al fallo de cámara el haber declarado la inconstitucionalidad del arto 99, con sustento en que implementaría una "desindexación legal retroacti- va" que conculcaría el derecho de propiedad del locador. Con apoyo en doctrina coincidente, la cámara afirmó: "...la ley 23.928 no es in- constitucional en cuanto-prohibe todo reajuste, pero sí lo es en tanto pretende revisar el monto de créditos fijados antes del 19 de abril, importe que constituye un derecho adquirido para el acreedor" (fs. 642 vta.). DE JUSTICIA DE LA NACION 319 1545 4º) Que, en lo que interesa en esta causa, el arto 9º dispone que el precio del alquiler por el período posterior a la vigencia de la conver- tibilidad del austral, se determinará por aplicación de los mecanis- mos previstos contractualmente, salvo que dicho ajuste fuera supe- rior en más de un doce por ciento (12 %) anual al que surja de la evolución de la cotización del austral en dólares estadounidenses entre su origen o el mes de mayo de 1990, lo que fuere posterior, y el dia 1º del mes de abril de 1991. "En este último caso la obligación de quien debe pagar la suma de dinero, se cancelará con la cantidad de austra- les que corresponda a la actualización por la evolución del dólar esta- dounidense por el período indicado, con más un doce por ciento (12 %) anual, siéndole inoponibles las estipulaciones o condiciones origina- les" (art. 9º citado). Consta en autos que el precio del alquiler correspondiente al mes de marzo de 1991 ascendió aA 6.572.760 (fs.49, fs. 112).El mes siguiente, el locatario pretendió cancelar su obligación según las pautas del arto 9º de la ley 23.928 y, ante la negativa del locador,dedujo demanda de con- signación calculando un monto de A 5.274.288,60 (fs.54 vta.) como pre- cio de la locación correspondiente al mes de abril de 1991 y meses sucesivos. 5º) Que toda cláusula de ajuste supone una previsión de las partes en orden a preservar el valor de las prestaciones en tiempos de una economía distorsionada por la inflación monetaria. Al cambiar las con- diciones de la realidad, la expectativa contenida en el método automá- tico de ajuste previsto en el contrato, desborda la racionalidad de la relación. Para justificar su impugnación constitucional, al demandado no le bastaba la evidente reducción del numerario que percibía mes a mes, sino que debía demostrar que el nuevo alquiler resultante de la aplicación del mecanismo del arto 9º de la ley 23.928, constituía una contraprestación irrazonable para el bien que colocaba en el mercado inmobiliario. Por lo demás, el citado artículo 9º no dispuso el congela- miento del valor en dólares del alquiler al mes de marzo de 1990, sino que previó un incremento anual del doce por ciento (12 %). 6º) Que, según resulta de los debates parlamentarios, la voluntad del legislador al sancionar la ley 23.928 fue dar un paso audaz para superar la crisis prolongada que abatía al país e implementar un meca- nismo de desindexación de la economía que eliminara un fenómeno con- siderado perverso --el trasladar al mes sigUiente, de manera automáti- ca, la suba de precios del mes anterior- y, a la vez, asegurara una razo- 1546 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 319 nable rentabilidad al capital que los propietarios colocaban en el merca- do de la locación, mediante una renta genuina del uno por ciento men- sual (Diario de Sesiones del Senado, 22/23 marzo 1991,pág. 5815). 7º) Que es doctrina del Tribunal que no corresponde a los jueces juzgar sobre la oportunidad, conveniencia o eficacia de la medidas implementadas por los otros poderes del Estado en ejercicio de las funciones que les son propias, sino que es su misión esencial efectuar el control de compatibilidad de la ley o reglamento en juego con las garantías y derechos amparados por la Constitución Nacional. Tam- bién se ha dicho que en situaciones de emergencia, los derechos patri- moniales pueden ser suspendidos o limitados de manera razonable, en aras del bien general de la comunidad, en tanto no se altere su sustan- cia (doctrina de Fallos: 172: 21; 204:195 y 359; 243:449). Esta doctrina fue expresamente utilizada por esta Corte al efectuar el control de constitucionalidad de reglamentaciones que imponían reducciones le- gales a los precios de la locación de inmuebles, afectando el convenio de partes (Fallos: 136:161;207:182, entre otros). 89) Que en este orden de ideas cabe concluir que no se ha demos- trado que la desindexación que resulta de aplicar al sub lite el meca- nismo previsto en el arto 9º de la ley 23.928 exceda el sacrificio razo- nable que es posible exigir en aras del bien común en tiempos excep- cionales. Ello es así pues no se ha aniquilado en su sustancia el dere- cho de propiedad del locador sino que el legislador ha modificado el mecanismo de indexación previsto contractualmente, que constituye un instrumento de protección de ese derecho, de valor relativo y pro- porcionado a la existencia y mantenimiento de una realidad econó- mica dada. Por ello, habiendo dictaminado el señor Procurador General, se declara procedente el recurso extraordinario y se deja sin efecto el fallo apelado en cuanto declaró la inconstitucionalidad del arto 9º de la ley 23.928. Costas en el orden causado en razón de la dificultadjurídi- ca de la cuestión debatida. Vuelvan los autos al tribunal de origen a fin de que, por quien corresponda, se dicte un nuevo pronunciamiento con arreglo a lo resuelto. Notifíquese y remítase. JULIO S. NAZARENO (según su voto) - EDUARDO MOLINÉ O'CONNOR - CARLOS S. FAYT (por su voto) -AUGUSTO CÉSAR BELLUSCIO -ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - ANTONIO BOGGIANO - GUILLERMO A. F. L6PEZ - ADOLFO ROBERTO VÁZQUEZ (su voto). DE JUSTICIA DE LA NACION 319 VOTO DEL SEÑOR PRESIDENTE DOCTOR DON JULIO S. NAZARENO y DE LOS SEÑORES MINISTROS DOCTORES DON CARLOS S. FAYT y DON ADOLFO ROBERTO VÁZQUEZ Considerando: 1547 1º) Que contra la sentencia de la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil que -al revocar la decisión de primera instan- cia- declaró la inconstitucionalidad del arto9º de la ley 23.928 en cuanto establece la modificación del ajuste convenido contractualmente y, en consecuencia, rechazó la consignación de alquileres, la parte actora dedujo recurso extraordinario que fue concedido. 2º) Que el remedio federal interpuesto resulta formalmente proce- dente toda vez que se cuestiona la constitucionalidad de una ley fede- ral y la decisión ha sido contraria a la pretensión que el apelante sus- tentó en ella (art. 14, inc. 1º, de la ley 48). 3º) Que el a qua -tras reconocer la validez de la prohibición de ajustes posteriores al 1º de abril de 1991- consideró inconstitucional la previsión contenida en el arto 9º de la ley 23.928 en cuanto establece la forma en que habría de determinarse el canon locativo correspon- diente al citado mes de abril. Sostuvo que se trataba de un supuesto de desindexación legal retroactiva; que el importe vigente a esa fecha cons- tituía un derecho adquirido para el acreedor que la nueva ley no podía modificar; que las cláusulas de ajuste no incorporan expectativas in- flacionarias sino que cumplen la función de adecuación a la realidad económica. Concluyó en que la aplicación de la citada disposición legal importaría una diferencia en peIjuicio del propietario del 40,70 % que por afectar sustancialmente su derecho de propiedad, era inconstitu- cional. 4º) Que los agravios traídos en el recurso extraordinario hacen necesario reseñar los distintos precedentes del Tribunal en materia de disposiciones legales que -aun con una metodología diversa- han afec- tado el precio de las locaciones contractualmente pactado, de cuyas consideraciones no puede prescindirse en el caso. 5º) Que en Fallos: 136:161 -causa "Ercolano" del 28 de abril de 1922- la Corte consideró constitucional la ley 11.157, que prohibía co- brar durante dos años contados desde su promulgación, un canon 10- 1548 FAlJLOS DE LA CORTE SUPREMA 319 cativo mayor al que se pagaba por los mismos ell Q de enero de 1920. Sostuvo el Tribunal que ni el derecho de usar y disponer de la propie- dad ni ningún otro reconocido por la Constitución, reviste el carácter de absoluto, por lo cual se encuentra sujeto a la potestad reglamenta- ria que importa necesariamente limitarlo, hacerlo compatible con el derecho de los demás dentro de la comunidad y con los intereses su- periores de esta última. Reconoció que -en principio- la determina- ción del precio es una facultad privativa del propie

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