Casanova, Miguel R. el Buenos Aires, Provincia de sI daños y perjuicios

FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 25 de noviembre de 1997. Vistos los autos: "Casanova, Miguel R. el Buenos Aires, Provincia de sI daños y perjuicios", de los que 2540 Resulta: FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 320 1)A fs. 5/13 se presenta Miguel RodolfoCasanova e inicia demanda por daños y perjuicios contra la Provincia de Buenos Aires, María José Rico -a quien más adelante individualiza como María José Rodríguez Rico- y Norberto Barreiros. Reclama la suma de A 311.729,09 ($ 31,17), o lo que en más o en menos resulte de las pruebas a producirse, con más su actualización monetaria, intereses y costas, a lo que habrá de sumarse el lucro cesante, cuyo monto resulta indeterminado por el momento, y el daño moral. Dice que el 23 de diciembre de 1985 adquirió del demandado Ba- rreiros el inmueble ubicado en la calle Rafaela 2980 de la localidad de Ciudadela, Provincia de Buenos Aires, que figuraba inscripto a nom- bre del vendedor bajo la matrícula 2129 del partido de Tres de Febrero. El precio se fijó en A 54.000, pagadero en dos cuotas y el vendedor designó como escribana a Rodríguez Rico. Cuando ésta solicitó los certificados de dominio e inhibiciones al Registro de la Propiedad, se expidió fotocopia de la matrícula corres- pondiente en la que figuraba una hipoteca a nombre de Tranfina S.A., anotada provisoriamente el 16 de diciembre de 1981 y que no había sido inscripta nunca en forma definitiva, por lo que la escribana Rodrí- guez Rico le informó que a la fecha ya había caducado, lo que permitía vender el bien libre de todo gravamen. Así pues, el 23 de diciembre de 1985 se formalizó la operación mediante la escritura Nº 696 y tenien- do a la vista el certificado Nº 385.863 que consignaba que el bien no reconocía embargos, hipotecas ni derecho real alguno. Agrega que la compra correspondía a una propiedad con los planos de edificación aprobados y una obra ya comenzada que prosiguió me- diante la contratación del personal necesario. Aclara que el edificio en construcción constaba de 7 pisos, con 26 departamentos y 2 locales de comercio, más la portería y la sala de máquinas, y discrimina los tra- bajos que habían sido llevados a cabo con anterioridad y que tomó a su cargo estimando que se llegó a completar el 80% de la obra. Meses después de realizada la escritura, cuando solicitó a la escriba- na la entrega del testimonio inscripto de su título, ésta le informó que en el Registro de la Propiedad se había extraviado la matrícula correspon- diente, lo que demoraría el trámite de la inscripción. Al cumplirse un año desde la fecha de la escritura y ante la falta de explicaciones satis- DE JUSTICIA DE LA NACION 320 2541 factorias por parte de Rodríguez Rico,decidió concurrir personalmente al registro, donde se le confirmó el extravío haciéndosele saber además que existía una hipoteca anterior que impedía la inscripción definitiva del título. Alarmado pidió vista del expediente administrativo, al que tuvo acceso en los primeros días del mes de abril de 1987. Así pudo comprobar que los certificados con que había escriturado daban cuenta de la inscripción provisoria de una hipoteca sobre el in- mueble, que databa del año 1981, y que había caducado de pleno dere- cho. Esa hipoteca se había inscripto de manera definitiva tras proce- der el registro a la reconstrucción de la matrícula extraviada y sobre la base de una copia certificada remitida por el Colegio de Escribanos, carente de nota de illscripción. Por entonces el expediente no tenía resolución ni tampoco se conocía la suerte de su título. Impuesto de esas irregularidades, el 13 de abril de 1987 hizo una presentación ante el registro solicitando la inscripción definitiva de la compraventa y señalando las razones por las que no correspondía el reconocimiento de la hipoteca, toda vez que había caducado y resulta- ba inoponible su anotación después de la reinscripción. Pocos días más tarde, se informó de que la acreedora hipotecaria había iniciado la ejecución de su crédito. Al tomar conocimiento de los autos, comprobó que se habían iniciado con una copia simple de la escritura hipotecaria y con una posterior copia certificada remitida por el Colegio de Escribanos, sin que obrara en el expediente el título original con la constancia de la inscripción definitiva. También pudo observar otras irregularidades, entre ellas que de la fotocopia de la matrícula surgían, subsistentes, tanto la hipoteca como su título. Se presEmtó,entonces, en ese expediente solicitando un informe detallado del Registro de la Propiedad a la luz del cual pudo reconstruir la hIsto- ria de la matrícula 2129.A.1, que pasa a explicar. El9 de octubre de 1981, el señor Norberto Barreiros adquirió el inmueble de la calle Rafaela 2980, de la localidad de Ciudadela y en la misma fecha constituyó una hipoteca en garantía de un préstamo reci- bido de Tranfina S.A.El 23 de noviembre de ese año, la escritura hipo- tecaria ingresó en el registro para su inscripción, siendo rechazada la solicitud por haber sido observado el título sin que se conocieran las razones. El 16 de diciembre reingresó y fue inscripta en forma proviso- ria el día 18 de ese mes. No existen constancias de un nuevo ingreso para su anotación definitiva. 2542 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 320 En el mes de diciembre de 1985, la escribana Rodríguez Rico obtu- vo los certificados necesarios para celebrar la escritura de compraven- ta que en realidad, aclara, estaban constituidos por la fotocopia certifi- cada de la matrícula 2129.A.1, que daba cuenta de la hipoteca inscrip- ta provisoriamente y que, agrega, a esa fecha había caducado. Con esos antecedentes extendió la escritura que ingresó para su inscrip- ción e126 de febrero de 1986. Fue en ese entonces que el registro advir- tió por primera vez que la matrícula 2129.A.1 se había extraviado. Al procederse a la ulterior reconstrucción se asentó como definitiva la hipoteca y también la escritura de compra. Aclara que esa reconstrucción se hizo sin intervención del señor Casanova, pues posteriormente al pedido de inscripción de su título se obtuvo la inscripción definitiva de una hipoteca que en la matrí- cula original figuraba como provisoria, se inscribió el nuevo título sin restricciones el 26 de febrero de 1986 y luego, el 18 de diciembre de ese año (es decir, 10 meses después) se modificó el asiento por una resolución posterior que inscribía provisoriamente la compra- venta. Las gestiones iniciadas por el actor tuvieron resultado negativo por cuanto se negó la preferencia de su título alegándose que el pedido de inscripción de la compraventa se había efectuado tardíamente y una vez vencido el bloqueo registral. Por otro lado, su derecho fue des- conocido en la ejecución hipotecaria, en la cual -dice- el demandado jamás se presentó. Como consecuencia de esta serie de irregularidades se ve enfren- tado a una ejecución hipotecaria que tiene como resultado la pérdida del bien adquirido de buena fe, con el consiguiente perjuicio económico que ello provoca, consistente en el monto de la compraventa, los gastos de materiales y mano de obra, los honorarios por dirección de obra y el lucro esperado. Considera que si bien el error del registro fue causa necesaria del perjuicio, debe agregarse a ello la negligencia de la escribana, que dejó vencer el plazo del bloqueo registral. Ambos incumplimientos concu- rrentes provocaron el daño. A esas conductas se suma la del vendedor a la luz de lo dispuesto en el arto 3170 del Código Civil. ID A fs. 32/35 comparece Norberto Barreiros y contesta la deman- da. DE JUSTICIA DE LA NACION 320 2543 Reconoce la operación de compraventa, la designación de la escri- bana Rodríguez Ricoy la existencia de una hipoteca inscripta proviso- riamente el 16 de diciembre de 1981, lo que le acordaba una validez de 180 días (art. 9º última parte, arto 37 del decreto-ley 17.801, arto 9º decreto 5479/65). De manera que la venta realizada en el año 1985 no estaba sometida a ningún impedimento legal, lo que prueba su buena fe. Sostiene que el Registro de la Propiedad es el mayor responsable de lo sucedido toda vez que informó sobre la vigencia de una hipoteca ya caducada y extendió el certificado 385.863 en el que se consignaba la inexistencia de embargos, hipotecas o inhibiciones, y agrega que sólo dos años después de ello es que tomó conocimiento de los hechos denunciados en la demanda. La conducta del registro -afirma- ha sido negligente no sólo por el extravío de la matrícula sino por su irregular reconstrucción que dio prioridad a la hipoteca. Rechaza su responsabi- lidad en el caso. lID A fs. 42/47 se presenta la escribana Rodríguez Rico. Niega su responsabilidad y la atribuye exclusivamente a la provincia. Realiza una negativa de carácter general de los hechos invocados en la de- manda. Dice que, como lo dispone el arto 23 de la ley 17.801, solicitó el certificado de vigencia de dominio y gravámenes al Registro de la Pro- piedad, el que fue expedido bajo el Nº 385.861 y se encuentra agregado al expediente administrativo 2307-3638/86 iniciado ante ese organis- mo. El aludido certificado señalaba que el dominio estaba libre de todo gravamen puesto que, conforme a los arts. 9º, 18 Y37 de la ley 17.801, los asientos que se efectúan como "inscripción provisoria" tienen un valor legal de 180 días y luego caducan de pleno derecho. Por ello, den- tro del plazo de validez y vigencia del certificado otorgó la escritura pública Nº 696 del 23 de diciembre de 1985. Al proceder a su inscrip- ción -afirma-le fue devuelta porque el folio real, matrícula 2129, se había extraviado, como surge de la resolución del registro Nº 21/87 obrante en el citado expediente administrativo. Por ello, se dispuso su reconstrucción y posteriormente, contradiciendo el propio certificado 385.861 y las normas legales en la materia, se denegó la inscripción de la compraventa acordándose a la hipoteca carácter definitivo más de cinco años antes de la expedición del certificado solicitado. Ninguna constancia exist

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