“Glastra

FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 7 de octubre de 1993. Vistos los autos: “Glastra S.A.C. e I. c/ Estado Nacional y otros s/ prescripción adquisitiva”. Considerando: 1o) Que la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil y Comercial Federal confirmó en lo principal la sentencia dictada en primera instancia que había rechazado las demandas de usucapión, 2299 DE JUSTICIA DE LA NACION 316 de mensura y la subsidiaria de expropiación inversa promovidas por Glastra S.A.C. e I. y la revocó en lo atinente a la distribución de las costas pues las impuso en el orden causado. Contra este pronuncia- miento, la parte actora interpuso recurso ordinario de apelación, que fue concedido. 2o) Que el recurso interpuesto es formalmente procedente toda vez que se trata de una sentencia definitiva, recaída en una causa en que la Nación Argentina reviste el carácter de parte, y el valor por el que se pretende la modificación de la sentencia apelada supera el límite establecido por el art. 24, inc. 6o, apartado a), del decreto-ley 1285/58, actualizado por resolución 552/89 de esta Corte Suprema. 3o) Que, para decidir como lo hizo, el sentenciante sostuvo que la fracción que la demandante pretendía usucapir no había estado in- cluida en la posesión recibida en el año 1962, la que se limitó a la parte de terreno adyacente, que había sido adquirida por aquélla en subasta pública. En este sentido, consideró que en lo relacionado con el rema- nente objeto del pleito, se presumía que Glastra continuaba poseyen- do por el mismo título de locataria que tenía desde 1957 (art. 2353 del Código Civil), y que el cese de la locación en 1962 había sido inidóneo para intervertirlo pues el mero mantenimiento de la ocupación sin abonar importe alguno debía tenerse por continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos –con arreglo al art. 1622 del Código Civil– ya que la firma no había realizado actos que demostra- sen categóricamente la iniciación de la posesión animus domini o la negativa a considerar como dueño a Ferrocarriles Argentinos. La falta de creación de un nuevo título de adquisición le hizo asimismo recor- dar que por virtud del art. 2354 del Código citado no podía admitirse el cambio de las cualidades y vicios de la posesión, aun cuando la peticio- naria hubiese conservado las instalaciones y perseverado en la explo- tación comercial. 4o) Que, asimismo, ponderó que faltaban la publicidad y su exteriorización características de la posesión animus domini, ya que no se había manifestado ningún acto que importara poner de relieve la creación de un nuevo título de adquisición. En este aspecto, conclu- yó en que la conducta de la demandada, limitada al mantenimiento del statu quo, no fue relevante para sustentar el derecho que invoca- ba, pues ninguno de los actos materiales realizados en el predio había sido significativo para intervertir y dar nacimiento a la prescripción 2300 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 316 adquisitiva, toda vez que después de 1962 sólo construyó un cerco en 1977 –por lo que no habían transcurrido los 20 años establecidos en el art. 4015 del Código Civil– y el resto de las construcciones no demos- tró ningún cambio en la causa de la posesión, ya que fueron hechas antes de 1962, cuando la actora tenía la calidad de locataria, en la que no podía tener ánimo de dueño. Y aun en el supuesto de que el cerco construido hubiese sido una renovación del existente, negó que pudie- ra cambiar la solución, pues la permanencia del anterior no había ex- puesto sino la continuación de la locación referida. 5o) Que, por otra parte, el a quo restó importancia a los dichos de los testigos propuestos por la actora, para finalmente valorar la con- ducta del director gerente de Glastra, que tuvo en cuenta para tener por no acreditada la posesión a título de dueño de la recurrente. En este sentido no ejercía la representación de la sociedad, cumplía fun- ciones ejecutivas en ella, por lo que de la nota por él suscripta –en la que se propuso la compra del terreno que comprendía una porción del que se intenta usucapir– podría deducirse que “...los aires que se res- piraban en Glastra no eran los propios de quien se considera poseedo- ra con ánimo de dueño...”. 6o) Que, por último, y en lo referente a las costas por la acción de mensura, la cámara consideró que las devengadas por la actuación en la primera parte del proceso respecto de la fracción vendida debían ser distribuidas en el orden causado. Así lo resolvió, pues la cuestión pre- sentaba características singulares que aconsejaban adoptar tal crite- rio, tales como que habían existido dificultades en el trámite munici- pal de mensura, que resultó razonable que la actora pretendiese la inscripción registral, que ésta se concretó antes de trabarse la litis, y que por el carácter público del Registro de la Propiedad Inmueble, Glastra pudo haber comprobado el estado del dominio de la fracción comprada antes de dar traslado de la demanda. 7o) Que el recurrente se agravia pues considera que el a quo omi- tió valorar que a partir de 1962 Ferrocarriles Argentinos prestó con- sentimiento efectivo, lo que convirtió a la actora en poseedora de la fracción que pretende usucapir, y por lo tanto la interversión del título se había producido por voluntad del propietario, de ahí que no era de aplicación al sub judice el art. 2457 del Código Civil. Agrega que, sin perjuicio de que no es aplicable la norma citada, su parte acreditó la existencia de actos posesorios suficientes para adquirir el inmueble 2301 DE JUSTICIA DE LA NACION 316 por prescripción, cuestiones que no habían sido, tampoco, objeto de un debido análisis, máxime cuando el inmueble adquirido en la subasta pública y el que pretende usucapir tienen carácter indiviso. 8o) Que, por otro lado, aduce que no es de aplicación el art. 1622 del Código Civil, el cual se refiere a la tácita reconducción, máxime cuan- do las demandadas reconocieron haber tolerado la posesión de la actora por razones comerciales existentes entre ellas, aun cuando no admi- tieron en aquélla animus domini sobre la parcela cuestionada. Finalmente, impugna la forma en que el a quo impuso las costas por el desistimiento de la pretensión de mensura del inmueble vendi- do, pues, según su punto de vista, correspondía que se aplicaran al Estado Nacional, dado que éste no había cumplido con su obligación, lo que determinó la deducción de esta pretensión. Subsidiariamente solicita que las costas de todas las instancias sean impuestas en el orden causado en atención a la complejidad de las circunstancias fácticas que rodearon a la ocupación detentada por su parte y a lo opinable que en derecho resultaba el título en cuya virtud posee la actora después de extinguida la causa original. 9o) Que el punto básico en torno al cual gira la controversia sustan- ciada en autos, es el relativo a si la demandante, que comenzó la ocu- pación tanto de la fracción comprendida en el polígono A.G.H.A. –3.900 m2., fs. 19– y el polígono G.B.C.D.E.F.H.G. –3.480 m2, excedente ocu- pado–, según plano de fs. 8, en calidad de tenedora-locataria, intervirtió ese título en 1962 al adquirir la superficie comprendida en el primero de los polígonos citados, con respecto a la fracción no adquirida y, por lo tanto, se convirtió en poseedora con derecho a prescribir la propie- dad de aquella fracción. 10) Que debe considerarse con carácter previo si la totalidad del inmueble ocupado constituía un todo indivisible y, por lo tanto, al te- ner la actora la propiedad de parte de aquél se debía presumir la pose- sión sobre el resto –como sostiene la recurrente–, o si, por el contrario, la posesión del inmueble adquirido en virtud de un título, comprende sólo la extensión de aquél. Al respecto, los arts. 2410 y 2411 del Código Civil son lo suficiente- mente claros para dilucidar tal planteo, pues el inmueble adquirido por subasta pública no sólo es divisible sino que está determinado ma- 2302 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 316 terialmente. Ello es así toda vez que la delimitación fue establecida en la escritura traslativa de dominio, agregada a fs. 24/33, particular- mente a fs. 28. De ahí que la indivisibilidad argüida carece de sustento fáctico. 11) Que, admitido ello, debe señalarse que esta Corte ha resuelto que, con arreglo a lo dispuesto por el art. 2353 del Código Civil, nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo la causa de la posesión –inmutabilidad de la causa de la relación real– y que quien ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa pose- yendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario. Añadió también este Tribunal que para que se configure la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo prime- ro porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo con arreglo al principio del art. 2458 del código citado (confr. Fallos: 253:53, considerando 10). 12) Que, en tales condiciones, corresponde determinar si la actora acreditó la existencia de un acuerdo entre las partes o un consenti- miento del Estado Nacional, o si, en su defecto, probó que desde 1962 a 1982 realizó actos posesorios idóneos para adquirir por usucapión la fracción que no había sido adquirida en la subasta pública. Del análisis de las diversas constancias agregadas a la causa no surge en forma indubitable que el demandado hubiese prestado tal consentimiento, ni que hubiese existido un acuerdo entre las partes para transformar la causa de la posesión de aquella fracción. Ello es así, pues de lo informado a fs. 463, 518 vta. y 541 sólo surge que hasta 1962 se pagaron los alquileres y cesó la locación, pero de la fracción vendida. De ahí que de ello no puede inferirse lo que pretende la de- mandante dado que aun cuando se admitiera q

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