Constructora Inmobiliaria Monumental

FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 24 de marzo de 1994. Vistos los autos: "Constructora Inmobiliaria Monumental S.R.L. si quiebra si incidente de escrituración por Pazzi, Alberto Armando". 212 Considerando: FALWS DE LA CORTE SUPREMA 317 Que el recurso extraordinario es inadmisible (art. 280 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Por ello, se declara improcedente el recurso extraordinario. Notifí- quese y remítase. JULIO S. NAZARENO - CARLOS S. FAYT - AUGUSTO CÉSAR BELLUSCIO- ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - RICARDO LEVENE (H) - EDUARDO MOLINÉ O'CONNOR (en disidencia). DISIDENCIA DEL SEÑOR MINISTRO DOCTOR DON EDUARDO MOLINÉ O'CONNOR Considerando: 1º) Que contra la sentencia de la Sala B de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, dedujo el inciden- tista recurso extraordinario, el que fue concedido por el tribunal de' grado. 2º) Que el recurrente afirma que la cámara de apelaciones incurrió en arbitrariedad al rechazar la demanda de escrituración del inmue- ble que motiva el litigio, en razón de hallarse afectado a un destino comercial, distinción que estima irrazonable, y fundada en una equi- vocada aplicación de los arts. 1185bis del Código Civil y 150 de la ley 19.551, de la que resulta grave lesión a los derechos constitucionales de igualdad, de propiedad y de ejercer el comercio. Sostiene también que el mencionado arto 150 de la ley 19.551 se halla en pugna con los arts. 14, 17Y18 de la Constitución Nacional, 10 que peticiona así se declare. 3º) Que el incidentista ha solicitado la escrituración de un local comercial, invocando ser poseedor del inmueble en virtud de un boleto de compraventa, y haber pagado íntegramente el precio de compra antes de que la vendedora cayese en estado de falencia. DE JUSTICIA DE LA NACION 317 213 El tribunal de grado rechazó la demanda, con apoyo en lo precep- tuado en el arto 150 de la ley 19.551, que limita la aplicación del arto 1185 bis del Código Civil a los inmuebles destinados a vivienda, cali- dad que no reviste el que motiva la cuestión. 4º) Que la ley 19.551 establece que el fallido queda desapoderado de pleno derecho de sus bienes existentes a la fecha de declaración de quiebra, y de los que adquiera hasta su rehabilitación; desapodera- miento que implica la pérdida de los derechos de disposición y admi- nistración de tales bienes, que pasan a ser ejercitados por el síndico en la medida dispuesta por la ley (arts. 111y 113 de la ley 19.551). Como lo indica la terminología empleada en la ley, los efectos pa- trimoniales de la quiebra a que se ha hecho referencia, sólo alcanzan a aquellos bienes que se encontraban bajo el poder del deudor en el mo- mento en que se declaró el estado de falencia -o a los que ulteriormen- te llegase a adquirir-, pues de lo contrario no podría el síndico hacer- se cargo de ellos, administrarlos o efectuar actos de disposición. En ese sentido, el desapoderamiento afecta a las cosas sobre las que el fallido ejercía la posesión -y eventualmente la tenencia, sin perjuicio del derecho de terceros y de la regulación especial falimentaria sobre el caso-, instituto que abarca en su contenido los efectos del poder de hecho sobre una cosa. 5º) Que, si el vendedor de un inmueble otorgó su posesión en vir- tud de un boleto de compraventa, el adquirente se halla en ejercicio de la posesión legítima regulada en el arto 2355 del Código Civil. En consecuencia, si con posterioridad el vendedores declarado en quiebra, resulta evidente que ese bien no se encuentra sometido al régimen de desapoderamiento previsto en la ley 19.551, ni -por ende- sujeto a la administración <lelsíndico, pues su posesión había sido con- ferida anteriormente al comprador, con los efectos establecidos en el arto 2355 del Código Civil. En tales condiciones, la quiebra sólo podría recuperar la posesión de ese inmueble, mediante una acción que le restituyese su ejercicio, efecto que no produce per se la declaración de falencia. 6º) Que, en el caso, se ha celebrado un contrato de compraventa de inmueble, en virtud del cual el adquirente pagó íntegramente el pre- cio,y fue investido de la posesión legítima, con el alcance que le asigna el arto 2355 del Código Civil, actos todos que se cumplieron cuando el 214 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 317 vendedor se encontraba in bonis. La falta de escrituración constituye un recaudo para perfeccionar la transmisión del dominio, que no puede ser ponderado sino en consonancia con el negociojurídico al cual accede. El pago del precio por el adquirente hizo ingresar en el patrimonio del vendedor la contraprestación debida, y éste, a su vez, otorgó la posesión legítima de la cosa enajenada, por lo que la obligación pen- diente para la transmisión del dominio, se verifica respecto de un bien que no se hallaba a disposición del vendedor en el momento en que fue declarada su quiebra, ni -por lo tanto- sujeto al régimen especial de . desapoderamiento . . 7º) Que, en orden a las circunstancias descriptas, resultan inapli- cables al caso los arts. 150 de la ley 19.551 y 1185 bis del Código Civil, ya que se refieren a hipótesis diferentes de la que es aquí analizada. Las normas de referencia contemplan la oponibilidad del boleto de compraventa frente a la quiebra, cuando se haya abonado determina- do porcentaje del precio, y además el bien se encuentre destinado a vivienda. Distinta es la situación configurada en el sub lite, pues se trata de un adquirente por boleto de compraventa -que, además, en el caso pagó íntegramente el precio- al que le fue otorgada la posesión legíti- ma del inmueble, por lo que esa posesión es oponible a terceros y -con mayor razón aún- al concurso del propio vendedor. En efecto, cuando el vendedor fue declarado en quiebra, el adquirente poseía ya un título que válidamente excluía el bien del régimen general de desapodera- miento, con lo cual, en apoyo de su pretensión de escriturar, cuenta no sólo con el boleto de compraventa -hipótesis en que la viabilidad de tal pretensión se hallaría sujeta a las condiciones supra mencionadas-, sino que añade el título derivado de la posesión legítima conferida 'en su virtud, que no encuentra semejantes restricciones en la esfera de legislación concursa!. 8º) Que el descripto, es un supuesto no regulado en la ley 19.551, que sólorefiere el requisito de que el inmueble se encuentre destinado a vivienda, a los casos alcanzados por el arto 1185 bis del Código Civil, que no conciernen al adquirente que. se encuentra amparado por lo dispuesto en el arto 2355 del Código Civil. Por consiguiente, la cuestión debe resolverse mediante la aplica- ción de las normas vigentes para situaciones análogas, atendiendo a la DE JUSTICIA DE LA NACION 317 215 debida protección del crédito, la integridad del patrimonio del deudor y de su empresa, el estado del concurso y el interés general, como lo prescribe el arto 163 de la ley 19.551. 9º) Que la compraventa celebrada en autos, con los alcances indi- cados, se encuentra perfeccionada, y no ha sido atacada por las vías previstas en la legislación concursal, en protección del interés de los acreedores. El incumplimiento de la obligación de escriturar para efec- tivizar la transmisión del dominio, traería como consecuencia la des- articulación del negocio esencial, sin fundamento alguno que lo auto- rice. De ese modo, se privaría al comprador de la posesión legítima de que fue investido, en favor del concurso, sin qué éste haya ejercido acción idónea para lograr tal fin pues no ha cuestionado la validez de la compraventa inmobiliaria, y el bien al que se refiere el contrato, no se hallaba bajo la administración del síndico, ni sometido al régimen general que tiende a la preservación del patrimonio del deudor, con miras a su ulterior liquidación para la satisfacción de los créditos veri- ficados. Es por ello que asiste al adquirente el derecho de obtener la escri- turación del bien en cuya posesión legítima se encuentra, para perfec- cionar la transmisión del dominio. El cumplimiento de.la obligación pendiente, por aplicación de los arts. 1185y 2355 del Código Civil, no afecta la especialidad del sistema concursal, en orden a la remisión que contiene el arto 163 de la ley 19.551, y responde a las pautas que señala dicha norma, en tanto la integridad del patrimonio del fallido se encuentra preservada por el puntual cumplimiento de la contra- prestación a cargo del comprador. 10) Que, en esas condiciones, la solución propuesta por el a quo conduce a un resultado inicuo, mediante el cual el adquirente de un inmueble, a título oneroso, que ha recibido la posesión y pagado la totalidad del precio, pierde el inmueble y obtiene en cambio una mera expectativa de recuperar las sumas abonadas, que -en la mayoría de los casos- no se verá sino mínimamente satisfecha. 11) Que la legislación concursal se funda en el respeto de la par conditio creditorum, comouna exigencia inspirada en el reparto igua- litario -en principio- del patrimonio del deudor. Esa solución, si bien hiere la intangibilidad de la propiedad (art. 17 de la Constitución Na- cionaD, se ubica en un cauce admisible en virtud de la distribución del 216 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 317 sacrificio entre todos los acreedores del fallido (art. 16 de la Constitu- ción Nacional). El tratamiento uniforme que se dispensa legalmente a los acreedores, es la razón última que justifica el cercenamiento de su derecho de propiedad dentro del proceso de ejecución universal. En consecuencia, la ruptura de ese equilibrio crea una sospecha de inconstitucionalidad sobre las normas que lo fracturan, o sobre la in- terpretación de la ley aplicable que conduce a ese resultado. 12) Que, en el sub lite, la interpretación que el a qua ha efectuado de las normas que procuran mantener la igualdad entre los acreedo- res, desemboca en una solución que, al provocar un exceso en el sacri- ficio patrimonial de uno de ellos -o de una categoría de ellos- resulta constitucionalmente inadmisible. En. efect

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