Martínez, Hugo O. r:

FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 19 de diciembre de 1995. Vistos los autos: "Martínez, Hugo O. r:/Buenos Aires, Provincia de si cobro de australes" de los que Resulta: 1) A fs. 12/19 se presenta por medio de apoderado Hugo Osvaldo Martínez e inicia demanda por daños y perjuicios contra la Provincia de Bueno, Aires. Dice que por escritura N' 95 del siete de junio de 1985, pasada al folio 279 del Registro N' 18 de Vicente López, Provincia de Buenos .Aires, Juan Carlos Rivadulla constituyó un gravamen hipotecario en primer grado a su favor por la cantidad de Sao 19.500.000 sobre una propiedad ubicada en la localidad de San Isidro cuyos datos catastrales describe. Como el nombrado Rivadulla no restituyó el capital a su vencimiento ni abonó los intereses pactados, el actor se vio obligado a iniciar una ejecución hipotecaria en la cual, tras obtener sentencia a su favor, se dispuso la subasta del bien designándose el martillero que la llevaría a cabo. Cuando éste se constituyó en el lugar tomó contacto con el señor Julio Geza Tauszig, quien le expresó que era el verdadero propietario del inmueble. . Fue así que se realizó una reunión con el escribano Fernando González Montalvo, propuesto por el señor Tauszig, en la que finalmente se comprobó la existencia de una doble inscripción registral del bien, una a nombre del deudor Rivadulla y otra en cabeza del señor Tauszig. Esa circunstancia, que evidencia lo que denomina una fuga registral, provocó el menoscabo patrimonial que sufre el actor y que justifica su demanda. m: JUSTICIA DE LA ;';ACIO~ 318 2579 Hace mérito del principio de la fe pública registral y su propósito de dar seguridad al tráfico jurídico y destaca la buena fe con que procedió Martínez quien desconocía la inexactitud luego comprobada. En efecto, gestionó por medio de la escribana interviniente los certificados sobre condiciones de dominio y anotaciones personales cumpliendo con todos los requisitos legales exigidos. Al no surgir de esta documentación limitación alguna de disposición respecto de quien aparecía como propietario, realizó el contrato de mutuo cuya garantía se vio frustrada por el irregular cumplimiento de las funciones propias del registro inmobiliario. Hace referencia a los antecedentes dominiales, reivindica el valor de los certificados de dominio y estima los daños. 11)A fs. 50/55 contesta la Provincia de Buenos Aires. Realiza una negativa general de los hechos invocados por el actor y sostiene que el perjuicio sufrido proviene de su conducta negligente. Expresa que, según surge del escrito de demanda, la supuesta hipoteca se habría constituido el 7 de junio de 1985, el mismo 'día en que el deudor hipotecario adquirió el inmueble gravado. y que ambos actos fueron autorizados por el mismo escl'ibano. Ello imponía al actor la comprobación de extremos necesarios para proteger su derecho, toda vez que a un dominio que subsistió inalterado desde 1910 a 1984 se sucedieron varias cesiones de derechos con origen en un juicio sucesorio. Por otro lado, no hay indicios de que el deudor hipotecario o sus sucesores estuvieran en posesión del bien, 10 que evidencia, a la par que otras circunstancias que destaca, la negligencia del acreedor hipotecario, que nada hizo para acreditar tal extremo. Señala como otro elemento sugestivo la intervención de la escribana Marta Flora Mercante en operaciones anteriores sobre el inmueble y reitera la falta de buena fe en el demandante. Por otro lado y para el supuesto de que se admitiera la buena fe del actor, afirma que como paso previo a considerar su pretensión es necesario dilucidar el mejor derecho de quienes aparecen comotitulares del dominio. Cita jurisprudencia del Tribunal y; finalmente, pide el rechazo de la demanda. Plantea la defensa de prescripción y sostiene que desde el 7 de junio de 1985 a la fecha de iniciación de la demanda transcurrió con exceso el plazo del arto 4037 del Código Civil. 2580 Considerando: FALLQS DE LA CORTE SUPREMA 318 1') Que este juicio es de la competencia originaria de la Corte Suprema (artículos 116 y 117 de la Constitución Nacional). 2') Que corresponde resolver en primer lugar la defensa de prescripción opuesta. Que a ese fin parece apropiado tomar en cuenta las constancias deljuicio de ejecución hipotecaria agregado por cuerda, de las cuales surge que el actor sólo tuvo conocimiento de la existencia de otro titular de dominio a partir de la constatación efectuada por el martillero interviniente, de la que se le corrió traslado (fs. 100 y 101). A fs. 102 y con fecha 6 de octubre de 1987, el actor admitió esa circunstancia y pidió por tal razón suspensión de la subasta, y es a partir de esa fecha que debe computarse el plazo del arto 4037 del Código Civil, que no estaba cumplido al tiempo de iniciarse esta demanda (23 de junio de 1988, ver cargo de fs. 20). 3') Que en el caso registrado en Fallos: 306:2029 y más recientemente en autos: P.257.XXIV. "Phalarope S.A. <:/ Santiago del Estero, Provincia de si daños y perjuicios", sentencia del 23 de junio de 1994, esta Corte ha resuelto que si bien no existe obligación directemente impuesta de efectuar estudio de títulos antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de transmisión de dominio oconstitución de gravámenes, tal previsión resulta al menos necesaria "para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe, creencia que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho y que constituye presupuesto indispensable para obtener la protección de la ley". Y, más espeCÍficamente, en el caso de Fallos 306 señaló que la indicada prudencia y pleno conocimiento de las cosas requería que la actora --enaquel casotambién un acreedor hipotecario- hubiese tomado conocimiento del inmueble que se le ofreCÍa como garantía. Que en la especie, una diligencia razonable por parte del actor-o del escribano a quien encomendó la escritura-le habría advertido sobre las circunstancias singulares del caso bajo examen que se evidencian en las constancias de los cuerpos de las escrituras, ello sin perjuicio de las precauciones previas que debe adoptar un acreedor que compromete un elevado importe (ver liquidación de fs. 118 del juicio hipotecario), para verificar si resulta suficiente garantía un lote de terreno (así describen al bien las escrituras de compraventa y mutuo) sin otra edificación -como luego se comprobó--que una pileta de natación. DE JUSTICIA DE J..ANACION 318 2581 4') Que el actor ha reconocido que confió a la escribana Marta Flora Mercante, que ya había intervenido en otras operaciones que tuvieron como objeto ese bien (ver fs. 3Q137 del juicio hipotecario), la confección de la pertinente escritura, quien en el mismo día y por acto separado pasó a escritura pública la compra que Rivadulla hizo a Ana María Darduin. La comparación entre los valores asignados a ambas operaciones resulta sumamente sugestiva. En efecto, Martínez aceptaba como garantía de una suma que según se decía se "le adeuda desde antes de ahora" (ver fs. 3 de la ejecución hipotecaria) un bien cuyo valor de venta se fijaba en la escritura de la misma fecha en una cantidad seis veces inferior (ver fs. 3/5 y 3Q137 de esa causa). Pero esta circunstancia, por sí sola llamativa, se une a las curiosas referencias que la escritura de mutuo contenía respecto de los certificados de anotaciones personales y del estado de deudas impositivas y por prestación de servicios. A fs. 3 vta. del expediente de ejecución hipotecaria se alude al certificado "de inhibiciones que se solicitará y se agregará a la presente" a la par que poco más adelante, en una voluntarista manifestación de la escribana, se expresa "nohallándose por otra parte inhibido el deudor hipotecario". Por otro lado, se afirma que "con los demás certificados se acreditará que no se adeuda suma alguna por impuestos y tasas" aunque se aclara que de existir deudas serán afrontadas por el deudor hipotecario. Estos antecedentes reveladores de manifiesta desaprensión por parte de la escribana Mercante, en quien confió enteramente el acreedor para los trámites pertinentes -tal como lo reconoce en su absolución de posiciones (posición 12, fs. 217)-no podían dejar de ser advertidos para reclamar una mayor atención respecto de la calidad y condiciones del bien. 5') Que el contenido de ese acto dista de evidenciar por parte del actor la necesaria prudencia que las circunstancias del caso -o cualquier operación de mutuo- exigen por parte del acreedor. En tal sentido, confesó que conoció el inmueble sólo desde el exterior (posición 8a.) y que no realizó constatación de la existencia de posesión y ocupación del inmueble porque delegó todos los trámites en la escribana Mercante (posición 9a. y l6a.). Por otro lado, corresponde tenerlo por confeso respecto de las posiciones 7a., lOa., l4a., l5a y 20a., toda vez que su negativa a contestarlas basada en el arto 414 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resulta improcedente. En efecto, entendida esta prueba como un acto único, no resulta justificada esa actitud si se advierten las respuestas dadas a las valoradas precedentemente y toda vez que versan sobre hechos personales del absolvente. Así cabe tener 2582 FALLOS DE l.A CORTE SUPREMA 318 por cierto que el actor no constató la falta de posesión por parte del deudor hipotecario (posición 7a.) respecto de cuya solvencia moral y patrimonial nada averiguó (posición lOa.), que omitió toda diligencia tendiente a acreditar la real posesión del inmueble (posición l4a.) y que de haberlo hecho habría comprobado la posesión ejercida por un tercero (posición l5a.). En tales condiciones, resulta claro que fue la propia conducta del actor la que generó el 'perjuicio económico que hoy lo agravia, pues mostró una negligente indiferencia en la protección de su derecho tanto en lo que hace a la comprobación de extremos relacionados con el inmueble que constituía su garantía como en lo atinente a las condiciones en que se celebró la hipotec

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