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FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 17 de marzo de 1998. Autos y Vistos; Considerando: 19)Que a fs. 63/79 se presenta Alberto José Egües e inicia deman- da a fm de que se declare su calidad de propietario del inmueble que 566 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 321 adquirió en la subasta pública realizada el 7 de noviembre de 1987 en los autos "Cazes, Emilio Esteban y Cazes, Alfredo sI sucesión" que tramitan por ante el Juzgado Civil y Comercial Nº 1 de San Isidro, Provincia de Buenos Aires. Dicha acción conlleva el pedido de que se declare la inconstitucionalidad del arto 586 del Código Procesal Civil y Comercial de dicha provincia y de otras normas locales que se opo- nen al reconocimiento y a la publicidad registral de su derecho de propiedad respecto del inmueble adquirido. Requiere también que se inscriba en el registro inmobiliario local el contrato de compraventa aprobado y que se deje constancia del pago total del precio que dice haber efectuado. Dirige la acción contra la Provincia de Buenos Aires -cuyos fun- cionarios llevaron a cabo la subasta- y contra los herederos del titu- lar registral y el abogado Julio Hernán Otaegui, quienes instaron el remate. Dice que la subasta a que alude no fue "forzada"sino "voluntaria" y que la distinción entre las dos especies de remates fue recibida por el arto 559 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, según el cual los dispuestos "arequerimiento de propietario o condómino" se regirán por las normas del derecho sustancial. Sin embargo, el código local no contiene una previsión similar, por lo que se plantea un con- flicto entre los preceptos procesales provinciales y los del Código Ci- vil. Afirma que la subasta implicó la "venta de cosa ajena" pues se hizo mientras se encontraba pendiente la publicación de edictos del sucesorio de uno de los herederos declarados (Alfredo Cazes) del titu- lar registral (Emilio Esteban Cazes). Sin embargo, el acto fue convalidado en diciembre de 1987 por la heredera testamentaria del primero. Expresa que el 29 de abril de 1988 eljuzgado aprobó la subasta, lo cual significó el perfeccionamiento del contrato de compraventa, de acuerdo a lo que surgiría de los arts. 545 y 1184 del Código Civil y de la doctrina y jurisprudencia que cita. Añade que el 5 de mayo del mismo año se labró una escritura pública mediante la cual el herede- ro que se encontraba en la tenencia efectiva del inmueble cedió al comprador sus derechos hereditarios y le hizo entrega del corpus del inmueble y de la documentación inherente a éste. Dicha escritura fue DE JUSTICIA DE LA NACION 321 567 inscripta en el Registro de la Propiedad provincial a los fines del arto 2505 del Código Civil. Añade que esa entrega -efectuada sin opo- sición- significó la tradición del inmueble, que se exteriorizó median- te la realización de notorios actos posesorios por parte del comprador, consistentes en la construcción de una edificación nueva. Sostiene que la tradición del inmueble efectuada por quien detentaba el corpus habría significado la transferencia de la propie- dad en favor del comprador, conforme a las reglas del derecho sustan- cial -delegado por las provincias- y a la jurisprudencia que invoca. Puntualiza que según resulta del sistema romano adoptado por Vélez Sarsfield en el arto 1323 del Código Civil, el perfeccionamiento del contrato de compraventa no exige el previo pago del precio. Aduce que el 17 de mayo de 1988 depositó el saldo de precio en el tiempo, modoy cantidad previstos en el contrato de compraventa, lo que debería interpretarse como "pago"con la consecuente liberación del solvens. Sin embargo, el juez de primera instancia lo intimó a depositar el saldo a valores actualizados. La cámara de apelaciones confirmó par- cialmente esa decisión condenándolo a pagar una suma adicional, lo que fue convalidado por la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Luego se produjeron las resoluciones que relata, referentes al cál- culo de la suma de condena, que culminaron también con la interven- ción del superior tribunal local. Sigue diciendo que esa condena firme -que atribuye a un "errorjudicial"- motivó que su parte promoviera una demanda de daños y perjuicios contra la Provincia de Buenos Aires, que fue rechazada sobre la base de que era requisito previo que el acto jurisdiccional hubiera sido "declarado ilegitimo y dejado sin efecto".Por ello, su parte inició por ante lajusticia federal una acción declarativa de la cosajuzgada írrita contra los beneficiarios de la condena firme ataca- da comoirregular; este juicio se encuentra pendiente de radicación defi- nitiva por haberse suscitado una cuestión de competencia. Puntualiza que, hasta tanto se hiciera efectiva la declaración de invalidez de la cosa juzgada, su parte se encontraba obligada a cum- plir la condena. Es por eso que se comunicó con varios de los deman- dados a fin de hacer efectivo el pago. Sin embargo, esta posibilidad fue rechazada por los herederos, quienes no sólo sugirieron tener una pretensión económica mayor a la resultante de la condena, sino que incluso sostuvieron "haber vendido" el inmueble -y estar próximos a entregarlo- a un tercero. Esta sorprendente actitud motivó que el com- prador ejecutara una serie de actos tendientes a "pagar la condena" y 568 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 321 a obtener el reconocimiento de su carácter de propietario del inmue- ble, con la consecuente protección de la posesión que ejercía. En orden a lo primero -el pago de la condena- aduce que efectuó cuatro liquidaciones, con sus respectivos depósitos judiciales, por mon- tos aún mayores de los que resultarian de la aplicación de la ley 23.928 o del texto literal de la resolución de condena. Hasta el momento de promoción de la demanda no se reconocieron los efectos liberatorios de tales pagos, ni se corrió traslado de ellos a los herederos, ni se invirtieron los fondos depositados. En cuanto a lo segundo -la obtención de la tutela de su carácter de propietario- promovió las medidas policiales pertinentes, un inter- dicto de retener la posesión -ante un juzgado provincial-, una de- manda de responsabilidad contractual por la venta de cosa ajena -en trámite en esta Corte- y una acción meramente declarativa -ante el juzgado de la sucesión- a fin de hacer cesar la incertidumbre registral sobre su calidad de dueño. Añade que desistió de esta última al iniciar la presente causa. Asevera que en el sub lite debe dirimirse el conflicto entre la ley procesal local (arts. 585 y 586 del código de forma provincial) y las normas sustanciales (arts. 10,577,681,1184,1324,1329,2505,2610 Y concordantes del Código Civil). Según estas últimas, el comprador es el actual propietario del inmueble, respecto del cual tiene título -el contrato de compraventa perfeccionado por la aprobación judicial de la subasta- y modo -la tradición de la cosa- por lo que sólo cabe dis- poner la inscripción registral del contrato, aun en el hipotético caso de que se interprete que aquél adeuda alguna suma de dinero en rela- ción al precio del inmueble. En cambio, según las normas procesales locales, el perfeccionamiento de la venta sólo se produciría "una vez pagado el precio", lo que sujetaría la adquisición de la propiedad al acto del juez que tuviera por efectuado el pago. Concluye en que las normas procesales locales modifican el modo de adquisición del dere- cho de propiedad delegado por las provincias en el legislador nacio- nal, por lo que solicita la declaración de inconstitucionalidad de aqué- llas y de las normas registrales conexas. Dice también que las normas adjetivas locales, al no distinguir entre ventas judiciales voluntarias y forzadas, otorgan implícitamen- te a la provincia el carácter de "vendedora"del inmueble, lo que obliga a sustanciar la litis con ella. También extiende la acción contra el DE JUSTICIA DE LA NACION 321 569 abogado Otaegui, quien instó la realización de la subasta atribuyén- dose la vigencia de un mandato que había cesado por el previo falleci- miento de su poderdante, lo cual lo hace responsable "por el cumpli- miento del contrato o por indemnización de pérdidas e intereses" (art. 1933 del Código Civil).También considera indudable la legítima- ción pasiva de los herederos del titular regístral del inmueble, que instaron la subasta representados por el mismo abogado (art. 1331 del mismo código). Pide que a la acción declarativa que intenta, se acumule la de amparo prevista en el arto 43 de la Constitución Nacional, ante la ilegalidad manifiesta de la omisión de los demandados de reconocer la liberación del comprador por el cumplimiento exacto de su obliga- ción. Con posterioridad, aclara los alcances de la norma conexa que impugna -el arto 1Qde la disposición técnico-registral NQ2 del Regís- tro de la Propiedad Inmueble provincial- y argumenta acerca de su invalidez constitucional por sujetar la inscripción del título de adqui- sición del inmueble a requisitos no previstos en la legíslación sustan- cial. Asimismo, pide que se dispongan -como medidas cautelares-la inscripción provisoria de la adquisición del dominio, como así tam- bién la prohibición de innovar "respecto al uso, tenencia y posesión" del inmueble mencionado. Funda este último pedido en el hecho de que en un proceso judicial-cuyos datos desconoce- se habría dispues- to el inminente desalojo de los ocupantes de dicho inmueble (confr. fs. 86/88 y 93/94). 2Q)Que según surge de los términos de la demanda -reseñados en el considerando anterior- el actor pretende, sustancialmente, la de- claración de que él reviste el "carácter de propietario de la totalidad del inmueble que adquiriera en la subasta pública" realizada en el proceso sucesorio que tramita por ante el Juzgado Civil y Comercial NQ1 de San Isidro, como así también el reconocimiento de los efectos liberatorios que atribuye a los pagos invocados. Tales pretensiones implican decidir si se ha perfeccionado o no la "venta judicial" dispuesta en el juicio sucesorio y cuáles son los alcance

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