Giménez Zapiola Viviendas

FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 13 de agosto de 1998. Vistos los autos: "Giménez Zapiola Viviendas S.A.cl BuenosAires, Provincia de sI daños y perjuicios", de los que Resulta: I) A fs. 28/34 se presenta la firma Giménez Zapiola Viviendas S.A. de Ahorro y Préstamo para la Vivienda y promueve demanda contra la Provincia de Buenos Aires por reparación de daños y perjuicios derivados de las inexactitudes registrales que habría cometido el Re- gistro de la Propiedad Inmueble provincial. Dice que el 30 de agosto de 1978 dio a la firma Confitería del Mo- lino Cayetano Brenna Limitada S.A.en calidad de mutuo la suma de pesos ley 18.188 165.000.000, que ésta se comprometió a devolver 2146 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 321 -con más sus intereses- en un plazo de doce meses, con garantía hi- potecaria sobre una fracción de terreno de quinta ubicada en el Parti- do de Quilmes. En la escritura respectiva se hizo constar que el in- mueble le correspondía a aquella firma por compra hecha a los cónyu- ges Miguel C. Nava y Esther Fernández, según el testimonio de la escritura pasada ante el escribano Ungaro el 5 de julio de 1978, ins- cripto en el Regístro de la Propiedad Inmueble. Asimismo se requirie- ron los pertinentes certificados, expedidos el 24 de agosto de 1978, de los que surgía la titularidad de dominio de la hipotecante. Agrega que oportunamente se realizó, por medio del escribano Carlos M. D'Alessio, el correspondiente estudio de título, que no arrojó ninguna anomalía o incoherencia evidente conforme al cotejo de las constancias regis- trales. Sigue diciendo que ante el incumplimiento de la deudora, su par- te inició una ejecución hipotecaria en la que obtuvo sentencia favora- ble el6 de febrero de 1979. Con posterioridad aquélla cayó en quiebra, por lo que debió verificar su crédito en el proceso universal. Puntuali- za que el síndico aconsejó suspender la calificación del crédito a las resultas de un juicio que entablaron los herederos del matrimonio Nava en procura de la anulación de la escritura de venta del inmue- ble en favor de Confitería del Molino y de la consíguiente nulidad del mutuo hipotecario. Agrega que en el mes de diciembre de 1987 la Cá- mara Nacional de Apelaciones en lo Comercial hizo lugar a esa de- manda. De ese modo quedó definitivamente sellada la suerte de su crédito, ya que resultó totalmente imposible su cobro ante la insol- vencia de la deudora y la desaparición de la garantía hipotecaria. Aduce que queda comprometida la responsabilidad del Estado pro- vincial pues, como resultado del error cometido por la Dirección Pro- vincial del Regístro de la Propiedad que indicó como titular de domi- nio a quien no lo era, se produjo la frustración de la garantía y, por ende, de la posibilidad de percibir el crédito reclamado. Añade que el erróneo informe la indujo a efectuar un préstamo que no hubiera he- cho de no haberse constatado la titularidad del inmueble en cabeza de la deudora. Reclama un resarcimiento equivalente al monto del préstamo hi- potecario que, actualizado al mes de julio de 1989 (coní. aclaración de fs. 37), asciende a la suma de australes 42.300.640, con más la actua- lización hasta el efectivo pago e intereses. Funda su derecho en los arts. 43, 506, 511, 625, 630, 1078, 1109, 1112, 1113 Y3147 del Código DE JUSTICIA DE LA NACION 321 2147 Civil, 22 Y23 del decreto-ley 17.801, 73 Y114 del decreto 2080/80, y 20 Y40 del decreto-ley provincial 11.643/63. Cita doctrina yjurispruden- cia en apoyo de su pretensión. II) La Provincia de Buenos Aires se presenta a fs. 65/77 vta. y opone la excepción de prescripción como defensa de fondo, pues en- tiende que el día 21 de agosto de 1981 la actora fue notificada de la demanda de nulidad deducida por Juan Carlos Nava, de la que surgía que los titulares de dominio del inmueble hipotecado eran los herede- ros de Miguel Camilo Nava. En consecuencia, a partir de ese día la actora tuvo expedita la acción contra la Provincia de Buenos Aires por el supuesto error regístral y, por ello, a la fecha de promoción de la demanda ya había transcurrido con holgura el plazo de prescripción previsto en el arto 4037 del Código Civil. En subsidio, contesta la demanda y niega los hechos allí invoca- dos. Afirma que Miguel Camilo Nava adquirió el inmueble en cuestión en el año 1937 y falleció el27 de noviembre de 1957. Veinte años des- pués del deceso, aquél aparecia como otorgante de un poder especial irrevocable a Leonardo Céspedes para vender e hipotecar la finca. Con posterioridad -sigue diciendo-- el supuesto apoderado compare- ció ante el escribano Ungaro y vendió el inmueble a la Confitería del Molino S.A. Luego, ésta constituyó una hipoteca en favor de la actora mediante escritura autorizada por el escribano Carlos M. D'Alessio, quien omitió las diligencias mínimas exigibles a un notario. Dice que la actora es una sociedad cuyo objeto social es la compra- venta de inmuebles, la constitución de hipotecas y la actividad finan- ciera; luego, estaba obligada a extremar los cuidados en la concerta- ción de las operaciones correspondientes al gíro habitual de sus nego- cios. Aduce que de la escritura de venta labrada por el escribano Unga- ro surgía que éste no tuvo a la vista el título de propiedad de Nava, por lo que el notario actuó en violación de lo dispuesto en el arto 23 de la ley 17.801 y sin la buena fe y prudencia que le imponía su función. Además, en la matrícula estaba anotada una declaratoria de herede- ros y no podía inducirlo a equivocación la palabra "errase"sin explica- ción de ningún tipo. Lo expuesto, sumado a la circunstancia de que Nava tendría 87 años de edad al momento de la escritura, demuestra 2148 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 321 que la actuación negligente del escribano Ungaro posibilitó el otorga- miento de la escritura nula. Sostiene que Giménez Zapiola Viviendas S.A., al tener a la vista la escritura de venta, debió advertir que ella había sido otorgada en infracción a lo dispuesto en el referido arto 23 de la ley 17.801. A su vez, el escribano D'Alessio debió notar esa falencia e indagar acerca de la vigencia de la inscripción de declaratoria de herederos haciendo un exhaustivo estudio de títulos. Asimismo, resulta negligente la acti- tud de la actora, que no averiguó sobre la capacidad económica de su deudor, que no tenía posibilidad jurídica ni económica para realizar la operación de compra -efectuada después de la cesación de pagos-; luego, debió prever que el negocio que pretendía hacer con Confitería del Molino podía ser atacado por el síndico de ésta. Concluye entonces en que la actora no obró de buena fe. Transcribe fragmentos de las sentencias dictadas en los juicios deducidos por los herederos de Nava, de las que surgiría la existencia de cosa juzgada acerca de la falta de buena fe por parte de Giménez Zapiola Viviendas S.A. Puntualiza que el certificado emitido por el Registro de la Propie- dad no podría ser la causa eficiente del supuesto perjuicio invocado por la actora, ya que aun en la hipótesis de que Confitería del Molino hubiese sido la verdadera propietaria del inmueble, el privilegio -y quizás el carácter de acreedor quirografario- habrían caído de todas formas, por haberse efectuado el contrato en el período de sospecha. Añade que la conducta de la actora y la de los escribanos intervinien- tes fue la causa de los supuestos perjuicios. Finalmente, pide la citación comoterceros de los notarios involucra- dos -Ricardo F.Ungaro, Eduardo A. Ricaldoni y Carlos M. D'Alessio- pues en el caso de que prosperara la demanda su parte tendría una acción de regreso contra ellos. Puntualiza que de los fallos recaídos en los juicios de nulidad surge evidente la responsabilidad de los nota- rios. JII) Después de dar traslado del pedido de intervención de terce- ros a la actora -que se opone por los fUIldamentos expuestos a fs. 85- el Tribunal admite la solicitud (fs. 103/104). MEl escribano Carlos M.D'Alessiocontesta la citación a fu.116/119. DE JUSTICIA DE LA NACION 321 2149 Niega los hechos invocados por la demandada, como así también la responsabilidad que ésta le atribuye. Afirma que la escritura de hipoteca fue otorgada con ajuste a todas las disposiciones legales y reglamentarias vinculadas con el acto y tras practicarse un exhausti- vo estudio de títulos, del que no surgió ninguna observación, ya que la transferencia de dominio viciada se logró mediante la inserción de firmas falsas en el poder otorgado ante el escribano Ricaldoni, lo que no podía ser detectado en la revisión efectuada. Añade que en todos los requerimientos de certificados efectuados antes de autorizar la escritura se consignó como propietaria a la so- ciedad hipotecante, sin que ello mereciera observaciones por parte de las reparticiones respectivas, de manera que la eventual aparición de un comprobante referente al impuesto inmobiliario que alude a la sucesión de Nava no tiene ni siquiera un valor indiciario en su contra. Rechaza toda responsabilidad en el hecho y pide que se impongan las costas a la demandada. V) A fs. 129/132 se presenta el escribano Eduardo A. Ricaldoni y solicita que se declare inoficiosa su citación, ya que la actora no lo demandó, no existe ninguna norma sustancial que lo obligue a asu- mir la defensa de la demandada, y además resulta imposible que cola- bore en el rechazo de la pretensión. Asimismo sostiene que no existe cosa juzgada sobre su responsa- bilidad; y que, si la demandada pretende atribuirle alguna, deberá ocurrir ante la instancia que corresponda en calidad de aetora, pues la vía del arto 94 del CódigoProcesal Civil y Comercial de la Nación no es idónea para articular pretensiones contra el tercero. A todo evento, niega los hechos expuestos por la demandada y afirma que ante su registro notarial se otorgó el día 21 de abril de 1978 un poder a favor de Leonardo Céspedes; puntualiza que en ese acto los mandantes justificaron su identidad con los documentos que menciona. Finalmente, solicita que se indique a la

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