Brunero, Jorge Horacio d Buenos Aires, Provin- cia de sI cobro de pesos

FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 20 de abril de 1999. Vistos los autos: "Brunero, Jorge Horacio d Buenos Aires, Provin- cia de sI cobro de pesos", de los que: Resulta: 1)A fs. 27/30 se presenta por medio de apoderado Jorge Horacio Brunero e inicia demanda por daños y perjuicios contra la Provincia de Buenos Aires. Dice que juntamente con el señor Carlos Alberto Luchini adquirió, en el mes de abril de 1986, un lote de terreno en la calle Díaz Vélez (sin número) entre Rondeau y España en la localidad de San Isidro. En la misma fecha se celebró la escritura de compra a nombre del transmitente -José Luis Burgues- y éste suscribió el boleto de com- praventa en favor de los adquirentes; en aquel acto el escribano certi- ficó las condiciones de dominio del inmueble y la ausencia de inhibicio- nes del titular. Afirma que Burgues no otorgó la escritura traslativa de dominio conforme a lo convenido, por lo que los adquirentes iniciaron un juicio en procura del cumplimiento de esta obligación y de la aplicación de la cláusula penal pactada hasta su concurrencia con el saldo de precio adeudado. En ese pleito los compradores obtuvieron sentencia favora- ble en primera instancia, que fue confirmada por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil el26 de diciembre de 1991. Aclara que el 27 de julio de 1989 Luchini había cedido a Brunero los derechos y accio- nes litigiosos mediante escritura pública. 668 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 322 En la etapa de ejecución el juzgado ordenó la constatación del in- mueble, a raíz de lo cual se comprobó que el lote de terreno no tenía construcción alguna y se hallaba totalmente desocupado. Asimismo se requirió un certificado de dominio al Registro de la Propiedad Inmue- ble de la Provincia. Este organismo informó que figuraba como titular el señor Burgues, pero que había una nota que prevenía sobre la exis- tencia de doble dominio con la inscripción N' 5579; además, en la nota se indicaba que antes de cualquier disposición debía recurrirse a la vía judicial para determinar cuál de las titularidades subsistía. Afirma que, en tales circunstancias, se ve impedido de obtener el dominio del inmueble, después de una sentencia favorable, por la pre- sencia de una doble inscripción, de lo que resulta responsable el regis- tro inmobiliario provincia!. Puntualiza que la anomalía apuntada es de tal gravedad que no puede estar pendiente de la instancia de una causa por parte de un particular, sino que el organismo mencionado debe realizar los trámites pertinentes a fin de aclarar la situación registra!. Pide un resarcimiento integral por la indisponibilidad del bien, en función de su valor real a la fecha de interposición de la demanda, de conformidad con las disposiciones de la ley 24.283. Precisa que el daño sufrido está constituido por la totalidad del inmueble, dado que es imposible incorporarlo a su patrimonio. Estima el precio de venta del terreno en $ 100.000, sin perjuicio del que en definitiva surja de la prueba y reclama el pago de esa suma con más sus intereses. II) A fs. 84/103 se presenta la Provincia de Buenos Aires e interpo- ne como defensas de fondo las excepciones de prescripción y de falta de legitimación activa. Respecto de la primera de ellas, señala diversas particularidades de la compraventa --eomola diferencia entre el precio pagado por el transmitente (Burgues) y el abonado por los compradores, la falta de escrituración mediante tracto abreviado, etc.- que denotan, a su jui- cio, la ausencia de buena fe. Añade que Brunero sabía que el lote ha- bía sido supuestamente adquirido por Burgues por un precio vil y con- secuentemente debía suponer que el inmueble estaba poseído por ter- ceros o que existía una doble inscripción. Asimismo puntualiza que tanto en el antecedente dominial -la inscripción 36.851 del año 1910- comoen la matrícula 13.551 existían DE JUSTICIA DE LA NACION 322 669 notas de prevención, asentadas en los años 1985 y 1989, respectiva- mente, la última de las cuales advertía acerca de la presencia de un doble dominio con la matrícula 5579. Hace alusión a una serie de cer- tificados de dominio pedidos por el escribano Prats -el mismo que autorizó la escritura de compra a favor de Burgues- entre 1984y 1987 Yafirma que esa seguidilla hace presumir que en dichos certificados se daba cuenta de la existencia de la nota de prevención obrante en la inscripción. Añade que existen circunstancias de las que surge en for- ma precisa y concordante que Brunero tenía conocimiento de la doble inscripción, y de la ausencia de posesión (tanto por parte de Burgues, de Alvarez y de sus antecesores) desde el año 1986. Señala que resulta llamativo que la venta se haya realizado por una suma siete veces superior al irrisorio precio pagado por el trans- mitente, sin reclamarse la entrega de la posesión ni verificarse si Alvarez la tenía y si podía dársela a Burgues. Añade que del juicio de escrituración promovido por Brunero sur- ge que éste solicitó embargo sobre el inmueble en cuestión y que se libró el oficiorespectivo, de manera que, con su diligenciamiento, de- bió tomar conocimiento de la nota de prevención y del doble dominio. Agrega que el actor tampoco informó qué ocurrió con el mandamiento de constatación solicitado por él en abril de 1987. Dice que Manuel Alvarez ha sido imputado penalmente en la cau- sa que menciona; y que Burgues negó haber percibido dinero alguno del actor e hizo manifestaciones acerca de su desinterés sobre el in- mueble, lo que equivale a sostener que ambas ventas -tanto la efec- tuada por Alvarez a favor de Burgues como la realizada por éste a favor de Brunero- fueron inexistentes. Aduce que, a todo evento, Brunero habría tomado conocimiento del doble dominio el 27 dejulio de 1989 -fecha en la que habría adqui- rido los derechos litigiosos cedidos por Luchini-, o a partir de la anota- ción efectuada en la matrícula 13.551, o bien en la fecha en que se dictó la sentencia de segunda instancia en el juicio de escrituración. Señala que el actor no se ocupó de dilucidar su pretendido mejor derecho contra el poseedor del inmueble, ni mostró preocupación por saber a nombre de quién se emitían las boletas de pago de impuestos o quién estaba ocupando el inmueble. 670 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 322 En suma, arguye que Brunero sabía desde abril de 1986 de la exis- tencia de doble dominio y que Burgues no tenía la posesión del inmue- ble. Asimismo, tenía expedita la acción para dilucidar su mejor dere- cho respecto de quien aparece como titular de la otra inscripción, de manera que ha transcurrido el plazo de prescripción previsto en el arto 4037 del Código Civil. Funda la excepción de falta de legitimación pasiva en el hecho de que el actor no ejerció la acción precedentemente indicada. En tales condiciones, no existe daño cierto resarcible, de acuerdo con la juris- prudencia que invoca. Agrega que no hay inexactitud registral, pues no se han expedido certificados que no correspondan a los asientos respectivos, ni está demostrado que esos asientos correspondan a un título falsificado. Asimismo, aduce que el actor carece de legitimación para recla- mar el total del daño, ya que no se le corrió traslado con copia de la escritura de cesión de derechos mencionada en la demanda, ni se indi- caron los datos respectivos. Sin perjuicio de ello, la supuesta cesión no puede ser tenida en cuenta, pues, a la fecha en que se habría hecho, Brunero ya tenía conocimiento del riesgo que implicaba la operación. En forma subsidiaria, contesta la demanda y pide su rechazo. Nie- ga los hechos expuestos por el actor, como así también la autenticidad yel contenido de la documentación acompañada por aquél. También señala que esta acción tiene relación con otros juicios que menciona -en trámite por ante esta Corte- originados en el mismo antecedente dominial. Aduce que la actuación del actor ha sido torpe y negligente y que debía saber que la operación que pensaba realizar con Burgues era riesgosa, pues no había constatado quién tenía la posesión y pagaba los impuestos. Por otra parte, si el precio presuntamente pagado por Burgues era vil y Brunero consideraba que el inmueble valía siete veces más, debió advertir su carácter litigioso. Tal circunstancia, por sí sola, debió haberle hecho tomar precauciones, como la de cerciorar- se del estado de posesión y ocupación de aquél. Asimismo debió hacer otorgar una escritura de venta, dado el precio que dice haber entrega- do. Añade que el hecho de que el actor haya actuado con negligencia resulta suficiente para el rechazo de la demanda, de conformidad con la jurisprudencia que cita. DE JUSTICIA DE LANACION 322 671 Diceque de las constancias de la sucesión de Narcisa Felisa Salabert surge que su heredero fue un pariente colateral, a quien sucedió luego el hijo de este último. Ninguno de ellos pidió la posesión judicial de la herencia ni denunció el inmueble de autos comoparte del acervo. Tam- poco lo hizo el cesionario de los derechos hereditarios, quien sólo pidió la inscripción de la cesión mediante tracto abreviado. Afirma que cuando se pretende constituir un derecho'real sobre un inmueble, es necesario -para ser tenido como de buena fe- consta- tar el estado de la posesión y realizar un estudio de los antecedentes dominiales. En el caso, si el actor hubiera verificado la inscripción del año 1910 se habría encontrado con la nota de prevención antes referi- da. Por otra parte -sigue diciendo- no se concibe la entrega de una supuesta seña de más del 50% del supuesto precio sin recibir posesión ni mediar escritura a favor del comprador. Puntualiza también que la ligereza de los compradores hace pre- sumir que nadie dio ni recibió dinero alguno y que sus actos han sido una preparación para demandar a la provincia. Lo confirma la con- ducta adoptada en eljuicio de escrituración, en el que no se dio cuenta del resultado del oficio de embargo y del mandamiento de constata- ción solicitados en el año 1987. Finalmente, pide la citación como

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