Santa María Estancias Saltalamacchia y Com- pañía

FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 5 de noviembre de 2002. Vistos los autos: "Santa María Estancias Saltalamacchia y Com- pañía S.C.A. d Buenos Aires, Provincia de si resarciíniento de daños y lucro cesante", de los que Resulta: I) A fs. 164/168 se presenta por medio de apoderado Santa María Estancias Saltalamacchia y Compañía Sociedad en Comandita por DE JUSTICIA DE LA NACION 325 2951 Acciones e inicia demanda contra la Provincia de Buenos Aires a fin de que se la condene a resarcir el importe de todos los daños, presentes y futuros, derivados de una consecuencia inmediata o mediata, inclui- dos el daño emergente y lucro cesante que el funcionamiento irregular del servicio público registralle haya ocasionado al expedir certificados que acreditaban cancelaciones de hipotecas y levantamientos de em- bargo que continuarian subsistentes. Afirma que no se precisa el mon- to de lo reclamado porque su estimación depende de elementos aún no definitivamente fijados y porque la iniciación de la demanda es im- prescindible para evitar la prescripción. Expresa que es una empresa familiar dedicada desde hace más de 35 años a la explotación agropecuaria en campos de su propiedad ubi- cados en el partido de Nueve de Julio y que en el año 1982, a fin de derivar algunos lotes de hacienda que la capacidad receptiva del cam- po no admitía, decidió comprar una fracción apropiada para ello. Con tal motivo uno de sus directivos se puso en contacto con la firma inmo- biliaria "Aznar Propiedades" de la localidad de Bragado, adquiriendo finalmente un inmueble de alrededor de 300 ha en el partido de Vein- ticinco de Mayo, propiedad de Juan Carlos Marino. Para formalizar la operación se suscribió primeramente un boleto de compraventa redactado por aquella firma con el asesoramiento del escribano Aníbal René Riano, en el que se dejó constancia de que, se- gún un certificado emitido por el registro inmobiliario, la propiedad no reconocia gravámenes ni embargos por haber sido cancelados los pre- existentes. La escritura traslativa de dominio se suscribió varios días después con intervención del escribano Jorge Mario Blanco, de la loca- lidad de Bragado, quien tramitó un nuevo certificado que reprodujo la información anterior en el sentido de que el bien estaba libre de gravá- menes y embargos. Destaca el hecho de que en dos oportunidades dis- tintas y con intervención de notarios diferentes el informe registral resultó coincidente. Dice que tomó posesión del bien y que lo explotó sin perturbación alguna hasta que el 18 de junio de 1983 sus directivos tomaron co- nocimiento de que se iba a realizar el remate de la propiedad por . disposición judicial dictada en el juicio "Bloch de Alperovich, Eugenia d Witemburg, Matilde Cristina si ejecución hipotecaria", que tramita- ba ante el Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 6 de San Martín. La ejecución era consecuencia del incumplimiento de un presunto mutuo con garantía real que habría contraído una anterior propietaria. 2952 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 325 Ante ello, se recurrió al escribano Andrés Martín Larrañaga, quíen hízo saber a los asistentes a la subasta, al martillero y al juez de la causa que se encontraba presente, que el bien a rematarse estaba ocu- pado por la actora la que tenía su posesión como consecuencia de la compraventa de la que daba cuenta la escritura notarial respectiva y que dicho contrato se había formalizado con relación al inmueble libre de gravámenes e hipotecas y había sido inscripto sin inconvenientes el 13 de agosto de 1982. Agrega que también se efectuó una presentación en el juicio hipo- tecario pidiendo la nulidad de esas actuaciones y, por consiguiente, del remate ordenado; que el juicio respectivo se encuentra todavía en primera instancia; y que simultáneamente se realizaron averiguacio- nes oficiosas en el Registro de la Propiedad donde se les informó que los certificados expedidos eran genuinos y que la firma del funcionario que los suscribía era auténtica, sin perjuicio de lo cual se había promo- vido una causa penal. Sostiene que si el incidente de nulidad planteado en el juicio hi- potecario fuera desestimado se le produciría un daño -además del genérico que surge de la sola omisión de las verdaderas condiciones del dominio- derivado de la falta de servicio, pues no cabe duda que cuando una provincia impone el deber de obtener un certificado re- gistral como requisito para la escrituración de inmuebles ello presu- pone la prestación de un servicio regular. En el caso, de haberse ob- servado tal conducta y si los certificados hubieran hecho constar los embargos e hipotecas que aparecieron cancelados, otra habría sido su conducta. En otro orden de ideas expresa que el18 de junio de 1985 se cum- plirían los dos años de haber tomado conocimiento de los hechos por los que reclama; y que ello justifica la iniciación de la demanda para evitar que una interpretación restrictiva del arto 4037 del Código Civil que hace iniciar el cómputo de la prescripción desde la toma de conoci- miento de los hechos, repela la acción. Destaca, no obstante, que la jurisprudencia de la Corte Suprema sostiene un criterio amplio sobre el punto, expuesto en los fallos que cita. Aclara que la iniciación del presente juicio "no implica el desesti- miento del incidente de nulidad deducido en el juicio hipotecario sino que, por el contrario, esas actuaciones revisten capital importancia para esta acción pues la existencia y determinación de parte de los DE JUSTICIA DE LA NACION 325 2953 daños depende de la resolución que allí recaiga". Cita jurisprudencia del Tribunal en apoyo de su reclamo. II) A fs. 191/197 contesta la Provincia de Buenos Aires. Plantea la falta de legitimación activa fundada en que la actora reclama even- tuales daños ante un supuesto error registral que habría posibilitado la adquisición de un inmueble comolibre de gravámenes. Dice que ese daño no se encuentra configurado porque para ello es necesario que exista una sentencia definitiva en su contra, que el deudor subrogante no pague y que el inmueble en cuestión sea ejecutado en forma defini- tiva. Cuestiona el criterio deh actora acerca de la prescripción por cuan- to el daño aún no se ha producido. Por ello "mal puede pues creer el actor, que la acción prescribiría antes de que se produzca el daño, por- que esto implicaría que una acción puede prescribir antes del naci- miento de la acción que la justifica". Considera asimismo que no se han agotado las vías ordinarias para conseguir la satisfacción de su crédito y que la actora debió ejercer los derechos que la evicción acuer- da contra el vendedor. Cita doctrina y jurisprudencia. Atribuye negligencia al escribano Riano y afirma que eso repercu- tió sobre los supuestos perjuicios a cuya producción contribuyó la pro- pia aetora por su culpa in eligendo. Sostiene que no ha existido res- ponsabilidad del registro pues no omitió publicitar medidas cautela- res sino que expidió certificados acordes con la matrícula falsificada. Agrega, por último, que la acción está prescripta por cuanto a partir del momento en que el escribano Riano tomó conocimiento de los he- chos, lo que aconteció el 22 ó 27 de julio de 1982, debe computarse el plazo del arto 4037 del Código Civil. Pide la citación como terceros de los escribanos Riano y Blanco. IID A fs. 209/213 vta. se presenta el escribano Jorge Mario Blanco. Realiza una negativa de carácter general y expone que a los fines de formalizar la escritura de compraventa solicitó los respectivos certifi- cados al registro inmobiliario, de los que no surgía la existencia de gravámenes. Dice que no advierte responsabilidad de su parte toda vez que aquel organismo reconoce haber publicitado asientos falsos. Por otro lado, ante tal publicidad no pudo dudar de que los datos con- signados eran los correctos. En apoyo de su postura cita la resolución registral del 4 de octubre de 1982 dictada con motivo de su presenta- ción, en la que se reconoce que la protección de la buena fe registral no 2954 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 325 puede resultar desvirtuada por una deficiencia funcional atribuible al registro porque conspiraria contra la seguridad jurídica y la circula- ción de bienes. Opone la prescripción respecto de la citación de la pro- vincia. Considerando: 1º) Que este juicio es de la competencia originaria de la Corte Su- prema (arts. 116 y 117 de la Constitución Nacional). 2º) Que a los fines de la solución del litigio resulta significativo señalar que la parte actora consideró necesaria la interposición de la demanda para evitar la prescripción de la acción, que a su juicio po- dria entenderse operada hacia el 18 de junio de 1985, día en el que se cumplirían dos años de la toma de conocimiento de los hechos dañosos que fijó en la oportunidad en que conoció la subasta ordenada en una ejecución hipotecaria de su propiedad (ver fs. 165/166 vta., 159/162). Ante tal circunstancia se presentó en ese juicio pidiendo la nuli- dad de las actuaciones fundado en su condición de titular de un domi- nio adquirido sobre la base de información del registro inmobiliario que afirmaba que el bien no reconocía embargos u otros gravámenes. Ese juicio no tenía al momento de la demanda sustanciación definiti- va. Agregó que si su presentación no fuera atendida se producirían los daños por los que reclama. Su presentación -aclara- no implica el de- sistimiento del incidente de nulidad mencionado "sino que, por el con- trario, esas actuaciones revisten capital importancia para esta acción pues la existencia y determinación de parte de los daños depende de la resolución que recaiga en ese incidente" (fs. 166 vta.). 3º) Que según el arto 163, inc. 6º, 2º párrafo, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación "la sentencia podrá hacer mérito de los hechos constitutivos, modificativos o extintivos, producidos durante la sustanciación del juicio y debidamente probados, aunque no hubiesen sido invocados oportunamente como hechos nuevos". Concordemente

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