Fenni de Basílica, Carmen Beatriz cl Buenos Aires, Provincia de sI daños y perjuicios

FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 6 de octubre de 1992. Vistos los autos: "Fenni de Basílica, Carmen Beatriz cl Buenos Aires, Provincia de sI daños y perjuicios", de los que resulta: 1) A fs. 33/37 se presenta la señora Carmen Beatriz Fenni de Basílica e inicia demanda por daños y perjuicios contra la Provincia de Buenos Ai- res. Dice que el 15 de diciembre de 1986 suscribió un boleto de compraventa de la finca ubicada en Edison 1183 de la localidad de Martínez, con su pro- pietario, que lo era el señor Arturo Felipe Zappino. La venta se convino por un precio total de A 36.875, pagaderos el 50 % en el acto de la firma del boleto, oportunidad en que asimismo se le dió posesión del bien, y el monto restante en el momento de llevarse a cabo la pertinente escrituración, fija- da para el 6 de enero de 1987. Pese a encontrarse debidamente notificado, el vendedor no concurrió a formalizar la operación, lo que sí hizo la actora. La constancia asentada al . pie de la fallida escritura -continúa- indica que no se pudo llevar a cabo el . acto, como así también la asistencia de la compradora munida del saldo de precio. Agrega que en oportunidad de suscribir el boleto, el vendedor in- formó que el inmueble reconocía una hipoteca constituída el 24 de julio de 1986 en garantía de un mutuo, que se obligó a cancelar antes de suscribir- se la escritura. Como tal obligación no fue cumplida, procedió por su parte a pagar la deuda derivada del mutuo, lo que hizo según surge de la causa por DE JUSTICIA DE LA NACION 315 2321 escrituración que inició a Zappino, y, en la convicción de que por no exis- tir otros gravámenes sobre el bien, ya que figuraban levantados los embar- gos de los que el registro inmobiliario había tomado razón en su momen- to, tal actitud facilitaba la conCreción de la escrituración. No obstante, tal posibilidad se vió frustrada por cuanto el bien fue subastado en un juicio ejecutivo seguido contra el vendedor lo que fue posible -según dice- por~ que los embargos que figuraban erróneamente levantados en el informe del registro mantenían su vigencia. Esa situación irregular fue investigada en la causa penal N° 63.061, que tramitó ante la justicia penal provincial y se comprobó que los jueces embargantes no habían dispuesto el levantamiento y que éste había sido el resultado de un maniobra ilícita para la cual se contó con la participación de empleados del registro y de la que ya existían an- tecedentes. Sostiene que la conducta de los dependientes provinciales in- dica un -cumplimiento defectuoso de las funciones que les son propias y compromete la responsabilidad de la demandada conforme a lo decidido por el Tribunal en precedentes análogos. En cuanto a los daños, reclama los provenientes del pago efectuado en oportunidad de firmar el boleto de compraventa, los ocasionados al cancelarse el mutuo hipotecario, los gastos en que se incurrió en concepto de honorarios y otros rubros, y el daño moral. 11) A fs. 87/89 se presenta la Provincia de Buenos Aires y acusa la ca- ducidad de la instancia, la que es rechazada a fs. 113. Opone la prescrip- ción de la acción. 111)A fs. 102/112 contesta demanda. En primer término, efectúa una- negativa general de los hechos expuestos en la demanda y pasa luego a de- sarrollar los argumentos sobre los cual~s propicia su rechazo. Sostiene que laparte actora ha sido negl.igente en la defensa de sus de- rechos toda vez que al tiempo de producirse el fracaso de la escrituración del bien ya debía advertir que era víctima de un engaño, por cuanto el ven- dedor no había cumplido su obligación de cancelar el gravamen hipoteca- rio. Esa actitud, complementada por su igualmente imprevisora conducta posterior, fue la causa del daño, y no la emisión de los certificados, que lo habrían ocasionado según lo afirma la actora. En efecto, agrega, tuvo me- dios legales a su alcance para resolver el contrato y no comprometer aún más su patrimonio pero prefirió la vía escogida y demandar a la provincia cuyo comportamiento no fue causa eficiente de un perjuicio derivado de su 2322 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 315 propio comportamiento. Invoca a su favor el artículo 1111 del Código Ci- vil. Considerando: 1°) Que este juicio es de la competencia originaria de la Corte Supre- ma (artículos 100 y 101 de la Constitución Nacional). 2°) Que la demandada se ha limitado para fundar su defensa de prescrip- ción basada en el artículo 4037 del Código Civil a sus genéricas afirmacio- nes de fs. 88. Tales alegaciones resultan insuficientes toda vez que confor- me a conocida jurisprudencia del Tribunal el plazo respectivo sólo debe computarse a partir del momento en que la demandante tomó conocimiento efectivo del daño que invoca (Fallos: 303:384; 307:821, entre otros); y, en la especie, tal conocimiento se produjo en oportunidad- de ser notificada de la subasta del inmueble ordenada en el juicio seguido por Carlos Manes contra Zappino (ver fs. 83, juicio de escrituración). Ello basta para deses- timar la defensa. 3°) Que la parte actora inicia demanda como consecuencia de los daños que le habría ocasionado la irregular emisión de un certificado de dominio en el cual se informaba erróneamente sobre el levantamiento de un embargo que gravaba el inmueble para cuya adquisición formalizó un boleto de com- praventa. 4°) Que, según surge de la presente causa y las demás agregadas por cuerda, la actora suscribió el 15 de diciembre de 1986 un boleto de com- praventa con el señor Arturo Felipe Zappino, el que contenía entre sus cláu- sulas el reconocimiento del vendedor de la existencia de un gravamen hi- potecario sobre el bien cuya adquisición perseguía, el que se comprometía a cancelar "antes del acto escriturario por ante el escribano designado en la cláusula segunda del presente" (cláusula 4a., boleto en copia agregado a fs. 2/3). También se consignó que no pesaban sobre la propiedad otros gravá- menes (cláusula 3a.) En ese acto la demandante abonó el 50 % del precio convenido y el mismo día tomó posesión del inmueble (ver fs. 4) Se fijó como fecha para la confección de la escritura el 6 de enero de 1987 y, aun- que en esa oportunidad comparecÍó la actora munida del importe necesa- DE JUSTICIA DE LA NACION 315 2323 rio para pagar el saldo de precio,no lo hizo el vendedor lo que determinó la frustración de la operación (ver fs. 5/7). 5°) Que ante tal circunstancia y con el propósito de salvaguardar sus derechos, la demandante decidió iniciar por ante el Juzgado de Primera Instancia N°4 en lo Civil y Comercial de San Isidro una demanda por escrituración en la que procuraba, asimismo, el embargo preventivo del bien objeto de la operación (fs. 44/47, expediente 28.371 agregado por cuerda). Posteriormente amplió la demanda (fs. 77/79) haciendo saber al juzgado que había tomado a su cargo la cancelación total del gravamen hi- potecario que reconocía el inmueble. Según las propias manifestaciones del escrito c.edemanda, que adquie- ren notoria relevancia para la decisión del caso, "la can~elación del aludi- do mutuo hipotecario la efectué porque, conforme surge del certificado de dominio emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires cuya fotocopia se acompaña (documento N°6) los dos embargos inscriptos sobre el inmueble con posterioridad a la hipoteca se encontraban cancelados. En esa confianza y seguridad jurídica es que asumí el pago de la deuda hipotecaria creyendo que era el único gravamen que pesaba sobre el bien" (fs. 34). Fue así que pagó a los acreedores las sumas que indica a fs. 34, los días 21 de enero, 24 de febrero y 24 de marzo de 1987. '. Otras piezas de la causa resultan relevantes. A fs. 83 obra oficio libra- do por el Juzgado en lo Comercial N° 6 de la Capital e11 de julio de 1987, dando cuenta de que en un juicio seguido contra Zappino se había ordenado la subasta del bien. En ese expediente iniciado por el señor Carlos Manes se había dispuesto un embargo preventivo sobre el bien, que fue levanta- do sin mediar mandato judicial y vuelto a inscribir una vez que se advirtió la falsedad del levantamiento (ver fs. 47/51 de esos autos). Por estas razo- nes se inició una causa penal a petición del registro inmóbiliario, que co- rre agregada por cuerda, en la cual se comprobó aquella irregularidad (cau- sa 63.301/87). Cabe señalar, asimismo, que en la frustrada escritura de com- praventa el escribano interviniente dejó constancia de que, como surgía de los certificados N°399.691 y 399.692, emitidosel30 de diciembre de 1986, no existían gravámenes sobre el inmueble (ver fs. 10, expediente seguido por la actora contra el vendedor Arturo F. Zappino agregado por cuerda). 2324 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 315 6°) Que de los antecedentes reseñados resulta evidente que el irregular levantamiento de la medida cautelar gravitó en la decisión de la actora de cancelar el gravamen hipotecario que pesaba sobre el bien como medio de . seguir adelante la opera~ión y obtener la escrituración, propósito que ma- terializó con la iniciación del juicio pertinente. Las consecuencias del error registral -reconocido, por otra parte, por el o~ganismo pertinente- asumen así relación causal suficiente con el daño invocado toda vez que de no exis- tir, la actora advertida de la existencia del embargo, habría intentado otras vías legales en lugar de la seguida que se mostraba como medio razonable de mantener viva la transacción a la luz de los antecedentes registrales. 7°) Que si bien los informes del registro inmobiliario gravitaron en ese aspecto parece inapropiado extender sus efectos al perjuicio que significó. para la actora la frustración de la escritura y la consiguiente pérdida del 50 % del precio abonado al firmar el boleto de compraventa, toda vez que en ese aspecto no se evidencia que el informe irregular tuviera significación alguna pese a las genéricas constancias del boleto (cláusula 3a). Por otro lado, así parece entenderlo la actora si se repara en los términos de su de- manda transcript

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