“Phalarope

FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 23 de junio de 1994. Vistos los autos: “Phalarope S.A. c/ Santiago del Estero, Provincia de s/ daños y perjuicios”, de los que Resulta: I) A fs. 48/71 se presenta la firma Phalarope S.A. e inicia demanda por daños y perjuicios contra la Provincia de Santiago del Estero. Señala como consideración previa que ante el Tribunal promovió otra causa contra esa provincia y Salvador Carlos Reynot Blanco en la que se dictó sentencia con fecha 11 de febrero de 1992 que –según sostiene– no implica cosa juzgada con relación a la indemnización pre- tendida. Dice que “tras desenvolver sus actividades dentro del ámbito de su objeto y de las facultades consignadas en el respectivo estatuto” la empresa trabó relaciones comerciales con el señor Eduardo César Pucharra, a quien en sucesivas oportunidades le otorgó préstamos por la suma de 1.450.000 ($ 145). Ese mutuo se había concertado con la persona indicada para ser restituido actualizado a la fecha de su ven- cimiento fijada para el 31 de marzo de 1987. Ante la necesidad de 689 DE JUSTICIA DE LA NACION 317 lograr la devolución del dinero con anterioridad a esa fecha y en aten- ción a la voluntad de pago exteriorizada por el deudor, se aceptó tomar en cancelación de las sumas debidas una fracción de campo denomina- da El Cuadrado sita en la Provincia de Santiago del Estero. Las negociaciones respectivas se realizaron hacia fines del mes de abril de 1987 y durante su curso la sociedad actora realizó algunas visitas al campo, al que sobrevoló en su vasta extensión. Fue entonces que advirtió que algunas superficies revelaban evidencias de cultivos y edificaciones, lo que ante la extensión del inmueble no le llamó la atención. En tales circunstancias resolvió aceptar la dación en pago con carácter cancelatorio de su crédito y encomendó al escribano Martín G. Cornet, adscripto al registro notarial No 5 de Santiago del Estero, el pertinente estudio de títulos y la confección de la escritura pública. A tal fin, el notario indicado solicitó del registro inmobiliario provincial los certificados de dominio e inhibiciones de los que surgía la inexistencia de gravámenes o derechos reales que limitaran la libre disposición del inmueble, como así también que su titular, Carlos Alfredo Tornquist, no se encontraba inhibido para disponer de sus bie- nes. Advierte, a esta altura de la narración de los hechos, que “la frac- ción ofrecida en pago por Pucharra no estaba bajo su titularidad sien- do que reconocía la de su primitivo propietario: señor Carlos A. Tornquist quien, a tenor de los poderes, había investido finalmente a Pucharra para realizar la venta de la fracción” y los demás actos perti- nentes, mandato que tenía como límite temporal “la inscripción del dominio del bien... a favor del comprador definitivo” (fs. 50 vta.). Hace a continuación una relación de poderes a partir del otorgado por Car- los Alfredo Tornquist a Celina Quintín y de las sucesivas sustituciones que culminaron en el poder invocado por Pucharra. Finalmente, el 21 de julio de 1987 “en mérito a la regularidad y vigencia de las representaciones invocadas” se otorgó la escritura por la que se transfirió el dominio a Phalarope S.A.. Destaca que el precio consignado 100.000. ($ 10), significaba una suma meramente figu- rativa. Tiempo después, la sociedad gestionó un crédito ante el Banco de la Provincia de Santiago del Estero, para lo cual y a fin de acreditar la titularidad de dominio sobre el campo “El Cuadrado” se solicitaron nuevos certificados, los que reiteraron los antecedentes ya conocidos. Empero, ante versiones que ponían en duda la situación dominial, rei- 690 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 317 teró su pedido de informes del que, esta vez, surgió que idéntico domi- nio, aunque con distinta matrícula, figuraba en cabeza de Salvador Carlos Reynot Blanco. Así se comprobó el 11 de diciembre de 1987 cuando el registro hizo saber que a petición del apoderado de Reynot Blanco se tomó razón en forma preventiva de la doble inscripción. Ante tal situación, la actora adoptó diversas medidas, entre ellas la iniciación de una denuncia penal contra el señor Pucharra, la enco- mienda de un pormenorizado estudio de títulos y la iniciación de la presente demanda y otra anterior en resguardo de sus derechos patri- moniales. Hace un desarrollo de la situación registral del campo “El Cuadra- do” para reconocer la validez del título de Reynot Blanco y que el suyo sólo presenta una validez formal. Sostiene así que la eventual mala fe de Tornquist al vender a Celina Quintín una fracción de la que no era titular no excusa la responsabi- lidad de la provincia pues la maniobra no habría podido llevarse a cabo de no mediar la negligencia del registro. Agrega, en otro orden de ideas, que del poder especial irrevocable extendido por Carlos A. Tornquist a favor de Celina Quintín “puede extraerse que aquél le vendió a ésta los derechos sobre el inmueble facultándola a suscribir la escritura de venta”, lo que induce a pensar –afirma– “que la señori- ta Quintín adquirió el inmueble del señor Tornquist y no fue solo man- dataria de éste” (fs. 57 vta.). Reitera la inexistencia de cosa juzgada material para iniciar la presente acción y niega que se dé en la especie un litis consorcio pasivo necesario. En este aspecto, realiza consideraciones de orden técnico procesal para fundar su demanda en la irregularidad registral con exclusión de la buena o mala fe en la actitud de Tornquist. Este último extremo –sostiene– no es indispensable ni de indispensable tratamiento toda vez que eventualmente se ventilará en un proceso de amplio co- nocimiento cuando la provincia demandada pretenda resarcirse de la indemnización que deba abonar a Phalarope S.A.. La responsabilidad de la demandada surge, a su juicio, de la doctrina elaborada por el Tribunal en casos que considera análogos, toda vez que la irregular actuación del registro inmobiliario creó una apariencia de derecho que condujo a la actora a otorgar carta de pago a su deudor mediante una dación que nunca podía legalmente concretarse. 691 DE JUSTICIA DE LA NACION 317 Más adelante hace referencia a la entidad económica del perjuicio y realiza diversas consideraciones al respecto. II) A fs. 85/101 contesta la Provincia de Santiago del Estero. Hace mérito de los argumentos vertidos por la parte actora en esta causa y en la tramitada anteriormente para señalar que reconoció la nulidad del título que ostentaba y niega la existencia de la presunta deuda de Pucharra. Dice que la actora aparece comprando un importante inmueble por una suma irrisoria sin demostrar de modo alguno que haya accedi- do a la tradición, lo cual hace aplicables los arts. 577, 2378, 2601 y siguientes del Código Civil. En ese sentido destaca que la tradición debe ser hecha sobre la base de un título suficiente, que los derechos que se transmiten sean propios de quien la efectúa, y que sea real y efectiva, extremos que entiende no cumplidos. Señala que si la firma Phalarope S.A. hubiera ejercido la más mí- nima diligencia en la concertación del negocio jurídico emprendido, habría procurado tomar conocimiento del inmueble que adquiría como asimismo de su estado registral mediante un correcto estudio de títu- los. Los propios antecedentes que aportó al juicio evidencian que Car- los Alfredo Tornquist se desprendió de la propiedad el 31 de marzo de 1922 por lo que sorprende que la actual venta se haya efectuado sobre la base de un mandato otorgado en 1947 y objeto de sucesivas sustitu- ciones. Es necesario advertir –dice– que el supuesto transmitente, Carlos Alfredo Tornquist adquirió ese inmueble en condominio con Antonio Muñiz Barreto en el año 1911. Por aquel entonces debió tener 22 años de edad y no se sabe cuántos en 1947, fecha del otorgamiento del poder a Celina Quintín. Si se considera que la inscripción en el registro inmobiliario no convalida títulos nulos ni subsana sus defec- tos, es menester concluir que la transmisión de inmuebles requiere indefectiblemente un estudio de títulos. La demandada cuestiona también el carácter irrevocable que se otorga al aludido poder por cuanto aquella condición exigía tanto en la anterior redacción del art. 1977 del Código Civil como en la actual, el cumplimiento de condiciones que no se han configurado. Así, por ejem- plo, la condición de irrevocabilidad en provecho del mandatario solo se configura cuando el mandato se otorga como medio de cumplir una obligación, y del conferido por Tornquist a la señorita Quintín no sur- 692 FALLOS DE LA CORTE SUPREMA 317 ge facultad de vender sino simplemente de escriturar. De ningún modo –agrega– se ha demostrado que la compradora del inmueble haya sido la señorita Quintín y menos aún que Pucharra ostentara tal condi- ción. De tal manera, quien vendió el inmueble a Phalarope S.A. no estaba autorizado ni legitimado para hacerlo, por lo que se configura una venta de cosa ajena que es, por lo tanto, nula. Sostiene, pese a lo que se insinúa en el escrito de demanda, que ni Quintín ni Pucharra aparecen como compradores del campo que les había encomendado vender Tornquist. Hace referencia al monto por el que se habría per- feccionado la transferencia y niega la existencia de actos posesorios. Por otro lado, critica los argumentos de la actora para eludir la existencia de un litis consorcio necesario toda vez que, a su criterio, la dilucidación del caso requiere la participación de quienes aparecen interviniendo en la compraventa. Cuestiona el monto de la indemni- zación pretendida y opone las defensas de prescripción y falta de ac- ción. Considerando: 1o) Que esta causa es de la competencia originaria de la Corte Su- prema (artículos 100 y 101 de la Constitución Nacional). 2o) Que es necesario precisar, ante todo, que la excepción de falta de legitimación activa sólo puede oponerse cuando alguna de las par- tes no es titular de la relación jurídica sustancial en que se sustenta la pretensión, con prescindencia de la fundabilid

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